Ülkemiz ekonomisinin lokomotifi durumunda olan inşaat sektörüne ivme kazandıran kentsel dönüşüm uygulamalarında kat maliklerinin en büyük endişelerinden biri de binalarının yeniden inşası için anlaştıkları müteahhidin taahhüt ettiği inşaatı yapabilecek ekonomik gücünün olup olmadığıdır.
Özellikle emsal değerleri yüksek olan ilçelerde kentsel dönüşüm uygulamaları ile yenilenen binalarda arsa payı karşılığı yapılan inşaatlar müteahhitler için oldukça karlı yatırımlara dönüşmektedir. Hal böyle olunca nakit parasını yatırıma çevirmek isteyen birçok yeni inşaat ve müteahhitlik şirketi piyasada aktör olarak karşımıza çıkmaktadır. Kat malikleri müteahhitler tarafından sunulan proje ve teklifleri değerlendirirken haklı olarak karşılarındaki firmaların ekonomik gücünü görmek ve bilmek isterler. Özellikle Kadıköy bölgesinde hızla artan kentsel dönüşüm projelerinde yeni kurulmuş müteahhit şirketler kat malikleri açısından bir çok soru işaretini de beraberinde getiriyor. Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde, ekonomik gücü gösteren en somut veri, banka teminat mektubu olarak karşımıza çıkmaktadır.
Müteahhit firmalar sözleşmeden doğan her türlü yükümlülüklerinin teminatı olarak, yine sözleşmede kararlaştırılan zaman ve miktarlardaki banka teminat mektuplarını kat maliklerine sunarak bir nevi inşaatın tamamlanmasına yönelik garanti vermektedirler. Teminat mektubunun miktarının belirlenmesinde herhangi bir yasal kısıtlama bulunmamakla beraber genelde inşaat maliyetine veya kira bedellerine oranlanmaktadır.
CVG Hukuk Bürosu olarak, teminat mektuplarının Sözleşme'de kararlaştırılan miktara eşit olarak bölünerek parça parça verilmesinin her iki taraf için de en uygunu olduğunu düşünmekteyiz. Örneğin bir binanın kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşası için anlaştığı müteahhit firma sözleşmenin tüm kat malikleri tarafından imzalanması ardından toplam 1.500.000 TL tutarında bir teminat mektubu vermeyi taahhüt etti. Bu örnekte 500.000 TL tutarında 3 adet teminat mektubu verilmesini ve inşaatın ilerlemesi aşamalarına göre müteahhite parça parça iade edilmesi en hakkaniyetli çözüm olarak karşımıza çıkmaktadır.
TEMİNAT MEKTUPLARINA DAİR ÖNEMLİ DETAYLAR:
- Banka teminat mektubunun Sözleşme'nin tüm kat malikleri tarafından Noter huzurunda imzalanması veya son kat malikinin de dairesini her türlü borçtan arınmış olarak müteahhit firmaya teslim etmesi anında alınmasını tavsiye etmekteyiz.
- Banka teminat mektubu metninde mektubun kesin suretle bir teminat mektubu olduğu belirtilmelidir. Tercihen metinde; “müteahhit firmanın sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediğini bildirir ilk yazılı talebiniz üzerine, protesto çekmeye, hüküm istihsaline ve adı geçen firmanın izini gerek almaksızın nakden ve tamamen” ödenmesi gibi ibare bulunması kat malikleri için avantajlı olmaktadır.
- Teminat mektubunun tüm kat malikleri adına düzenlenmesi pratikte nakde çevrilmesini hemen hemen imkansız hale getirmektedir. Zira tüm kat maliklerinin aynı anda bir araya gelerek talepte bulunmaları oldukça zordur. Tavsiyemiz, mektubun kat maliklerinin arasından seçilen temsilci heyeti adına düzenlenmesi ve bu heyete mektubu nakde çevirme yetkisi verilmesi yönündedir.
- Teminat mektubunun süresi de oldukça önemlidir. Bankaların genel olarak süresiz teminat mektubu vermeleri pratikte çok nadir rastlanan bir durumdur, dolayısı ile teminat mektuplarının vadesinin Sözleşme'de taahhüt edilen inşaat süresinin bitiminden 3-6 ay sonrasına denk getirilmesini tavsiye ediyoruz. Zira inşaatın bitirilmesinden sonra iskan başvurusunun sonuçlanması genelde 3-6 ay arası sürmektedir ve kat maliklerinin iskan alınana kadar kendilerini güvende hissetmeleri açısından teminat mektubunun vadesinin iskan için geçecek süreyi de kapsaması yerinde olacaktır.
Görüldüğü gibi, kentsel dönüşüm sürecinde binaların yeniden inşası için yapılacak sözleşmenin her bir detayı son derece önemli olup, süreç boyunca profesyonel danışmanlık hizmeti almanın önemi her defasında ortaya çıkmaktadır. CVG Hukuk Bürosu olarak biz de yeni ve sağlam binanıza kavuşma sürecinde profesyonel hukuki destek almanızı tavsiye ediyoruz.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
