Eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun gereğince bir taşınmazın yıkılması sonrasında kiracının yeni taşınmazda kiracı olarak davet edilmesi esası vardı. Bu madde Türk Borçlar Kanunu kapsamına da alınarak korunmuş olup yine yıkımı yapılan taşınmazlarda eski kiracının yeni taşınmazda kiracı olarak öncelikli daveti esas alınmıştır.
Şöyle ki 6098 sayılı TBK 355. Maddesinde yer alan düzenleme ile;
"Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."
Denilerek yeniden Kiralama Zorunluluğunun esasları belirlenmiştir. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiracı bu hakkını, kiraya veren mal sahibinin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıllık süre geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya Veren bu hükümlere aykırı davranışı halinde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Bu kuralın 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında uygulanıp uygulanamayacağı ise doktrinde tartışmalıdır. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nda kiracıların yasal hakları konusunda özel bir düzenleme bulunmaması ve Kiraya Veren konumundaki maliklerin kendi iradesi ile bir yıkım olmaması, yıkımın zorunluluktan kaynaklanması nedeniyle kiracıların yeni taşınmazda kiracı olarak davetlerinin zorunlu olduğundan bahsedilemeyeceği kanaatindeyiz. Zira 6306 Sayılı Kanun gereğince gerçekleştirilen yıkımlarda can güvenliği tehdidi ile riskli yapı başvurusu yapılmakta olup işbu kanunun Borçlar Kanunu'na göre özel bir yasa olduğu da göz önüne alındığında kiracının yeniden davetinin uygulanamayacağı düşüncesi ağır basmaktadır.
Hal böyle ise de; tapuda kira şerhi bulunan taşınmazlarda kira şerhi sahiplerinin yeni yapılan taşınmaza davet edilmek zorunda olduklarından bahsedilebilecektir.
Kentsel Dönüşüm sonucu yıkılan veya yeniden imar edilen taşınmazlarda önceki kiracıya yeniden kiralama yapılması meselesi uygulamada yargı içtihadı oluştuğunda netleşecektir, henüz bu konuda bir içtihat oluşmamıştır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.