Dunya capında cok hızlı bir şekilde yayılmakta olan ve son haftalarda Turkiye'de de etkileri oldukca guclenen Koronavirus (Covid-19) salgınına karşı tum dunya teyakkuz halindedir. Koronavirusun sebep olduğu salgın hastalık olumcul etkilerini şimdiye kadar 194 ulkede gostermiş durumdadır.

Dunya Sağlık Orgutu [DSO] tarafından 11 Mart 2020 tarihi itibariyle virusun yayılma hızı, ciddiyeti ve yetkililerin gerekli onlemleri almaması sebebiyle alarm seviyesine gecilerek Covid-19 pandemik bir hastalık ilan edilmiştir.

Turkiye'de ise ilk vaka 11 Mart 2020'de duyurulmuştur. Tum bu gelişmelerin ardından Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından 18 Mart 2020'de "Ekonomik İstikrar Kalkanı" kamuoyu ile paylaşılmış ve Koronavirus salgının etkilerini azaltmak icin vatandaşlara mumkun olduğunca evde kalma ve sosyal faaliyetleri azaltma cağrısında bulunulmuştur.

Bu makalenin kaleme alındığı tarih itibari ile, Hindistan İtalya, İspanya, Fransa, Belcika Sırbistan'ın yanı sıra Irak ve Tunus gibi ulkelerde resmi olarak sokağa cıkma yasağı ilan edilmiştir. Turkiye dahil bircok ulkede resmi otoriterlerce ilan edilen sokağa cıkılmaması yonundeki tavsiyelerin sokağa cıkma yasağına donuşebileceği belirtilmektedir. Dunya genelinde bircok uzman ve yetkili hukuken bir sosyal felaket1 kabul edilebilecek salgının İkinci Dunya Savaşı'ndan sonra insanlığın başına gelen en buyuk felaket olduğunu ifade etmektedir.

Koronavirusun beklenmedik bir hızla yayılması ile gerek bireyler gerekse devletler tarafından birtakım onlemler alınmakta ve bu onlemler hayatın olağan akışındaki gunluk işlemleri, ticari ilişkileri ve sozleşmeleri etkilemektedir.

Turkiye'de olduğu gibi Dunya'da da oldukca yoğun bir şekilde Covid-19 salgınının hukuki ilişkilere nasıl yansıyacağı tartışılmaktadır. İngiltere, Avustralya, Singapur, Cin gibi ulkelerin ve esasında dunyanın genelindeki ulkelerin yaklaşımı Covid-19 salgınının "mucbir sebep" [force majeure/act of god] olarak kabul edilmesi ve sozleşmesel edimlerin bu cercevede değerlendirilmesi gerektiği yonundedir2 ve hatta Cin Uluslararası Ticareti Geliştirme Konseyi [China Council for the Promotion of International Trade-CCPIT] tarafından 30 Ocak 2020 tarihinde Cin merkezli şirketlere Covid-19 icin alınan onlemler sonucu, yabancı iş ortaklarıyla aralarında doğabilecek anlaşmazlıklarda sunmak uzere "force majeure" [mücbir sebep] belgeleri tanzim edilmiş durumdadır3.

Konumuz ozelinde gorebildiğimiz kadarıyla hemen tum gelişmiş hukuk sistemlerinde, Covid-19 salgının kira sozleşmeleri acısından mucbir sebep teşkil edip etmeyeceği ve bu cercevede kira sozleşmesinden kaynaklanan yukumluluklerin devam edip etmeyeceğine ilişkin yoğun tartışmalar yapılmaktadır. Benzeri şekilde, Turk hukukcuları arasında da salgının -özellikle kira ve iş sözleşmeleri hakkında- hukuki sonucları acısından yoğun fikir ayrılıklarının yaşandığını soylemek mumkundur. Tartışmaların temelinde ise bozulan menfaat dengesinin tekrar kurulmasında ya da akdi ilişkinin tasfiye edilmesinde hangi hukuki kurumlara [ifa imkânsızlığı, aşırı ifa güçlüğü, ayıp, temerrüt etc.] başvurulacağı yatmaktadır4. Bircok sozleşmede, tecrube ettiğimiz salgının hukuki sonuclarına ilişkin hukumler de bulunmamaktadır. Gorunen o ki, sadece yasalarımızı hazırlayanlar değil, sozleşmelerimizi hazırlayanlar da pandemiye hazırlıksız yakalanmıştır.

Bu calışmada, Covid-19 salgınının kira sozleşmelerine olası etkileri değerlendirilmeye calışılacaktır. Calışmada, kira sozleşmelerinde salgın nedeni ile bozulan menfaat dengesinin onarılmasında ya da akdi ilişkinin tasfiye edilmesinde gundeme gelebilecek hukuki enstrumanlara temas edilecektir. Ancak kapsam acısından peşinen not duşmekte fayda bulunmaktadır: Şayet taraflar arasında imzalanan sozleşmede pandemi haline ilişkin bir hukum var ise, oncelikle bu hukmun -irade serbestisi cercevesinde- uygulanıp uygulanmayacağı değerlendirilmelidir.

İnsanlık trajedisine donuşen bu pandeminin hukuki sonuclarının bu calışmada ele alınandan sarsıcı ve kapsamlı olacağı okuyucunun takdirine bırakılmaktadır.

I. Covid-19 Salgını Mücbir Sebep Yaratır mı?

Guncel gelişmeler cercevesinde toplumun cok buyuk bir kesimi tarafından merak edilen ve bu yazımızın da konusunu oluşturan kira sozleşmelerinin Covid-19 salgınından nasıl etkileneceği hususu akıllara mucbir sebep halini getirmektedir. Gercekten sozleşmenin kuruluşu sırasındaki şartlarda salgın sebebiyle meydana gelen değişiklikler, edimin ifasının borcludan beklenemeyecek olcude gucleşmesine sebebiyet verebilir ve bu durumda, sozleşmeye bağlılık ilkesinin katı bir şekilde uygulanması sozleşme adaleti kavramı ile bağdaşmayabilir ve bu durum mucbir sebep halinin incelenmesini zorunlu kılar.

Turk hukukunda mucbir sebebi duzenleyen genel bir hukum bulunmamakla birlikte "4735 sayılı Kamu İhale Sozleşmeleri Kanunu" ve "6491 sayılı Turk Petrol Kanunu" gibi ozel kanunlarda mucbir sebebin tanımı yapılmış ve sozleşme ilişkisine etkileri duzenlenmiştir. İlgili kanunlarda mucbir sebep hallerine ornek olarak, doğal afetler, kanuni grev, genel salgın hastalık, kısmi veya genel seferberlik halleri gosterilmiştir.

Turk Hukukunda mucbir sebebe ilişkin genel kanunlarda tanım ve esasların bulunmayışı, doktrin ve Yargıtay tarafından giderilmeye calışılmış ve mucbir sebebin uygulama alanının cercevesi cizilmiştir. Orneğin bir Yargıtay kararında bir olayın mucbir sebep olarak nitelendirilebilmesi icin o olayın onceden sezilemez olması, karşı konulamaz olması ve harici bir etkenden ileri gelmiş olması gerektiği hukum altına alınmıştır5. Yine bir başka Yargıtay kararında mucbir sebep, "Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017,s. 582). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır." denilmekle, Turk hukuku uyarınca sozleşmenin kurulmasından sonra ortaya cıkan, ongorulmesi mumkun olmayan, tarafların kontrolu dışında gelişen ve ifa imkansızlığına sebebiyet veren haller olarak nitelendirilmiştir6. Mucbir sebepten dolayı borclarını ifa edemeyen taraf, bu borclarından sorumlu olmayacaktır.

Bu doğrultuda gunumuzde, neredeyse dunyadaki butun ulkelere sıcramış olan ve hızla yayılmaya devam eden koronavirusun, hem hukuki duzenlemeler hem de gecmiş yıllarda gercekleşen salgın hastalıklar doneminde verilen yargı kararları cercevesinde, objektif olarak mucbir sebep olarak kabul etmek mumkundur.

Covid-19 salgını objektif olarak mucbir sebep kabul edilebilse dahi bu tespit tek başına mucbir sebep iddiasında bulunmak icin yeterli değildir. Salgın hastalığın ifayı imkansız kılmaması halinde mucbir sebepten soz edilemeyecek olup şartları varsa aşırı ifa gucluğu gundeme gelebilecektir. Şoyle ki; Turk Borclar Kanunu [TBK] madde 138 hukmu uyarınca, sozleşmenin yapıldığı sırada taraflarca ongorulemeyen olağanustu bir durumun borcludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya cıkması ve sozleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini durustluk kurallarına aykırı duşecek derecede borclu aleyhine değiştirmesi halinde, bundan olumsuz etkilenen tarafın -borcunu henuz ifa etmemiş veya TBK madde 138'den doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmak kaydıyla- hakimden sozleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep etme; bunun mumkun olmaması halinde ise, sozleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır.

II. Mücbir Sebebin Kira Sözleşmelerine Etkisi

Bu noktada konut kiraları ve catılı iş yeri kiraları bakımından ayrı ayrı acıklama yapmakta yarar bulunmaktadır.

A. Konut Kiraları Bakımından

Konut kiraları bakımından, pandeminin ifa imkansızlığı ya da aşırı ifa gucluğune neden olması gorece olanak dahilinde gorulmemektedir. Bu sebeple, -orneğin- kişi Covid-19 tedbirleri sebebiyle işvereni tarafından zorunlu olarak ucretsiz izne cıkarılmışsa ya da işvereni salgın sebebiyle kotuleşen ekonomik ortamda işciyi işten cıkarma yoluna gitmişse dahi, konut kişinin her halukarda yaşamını idame ettirmek uzere kiraladığı bir alan olduğundan kira sozleşmesinin gereklerinin mucbir sebep hali ileri surulerek ifasından kacınılması hukuken mumkun olmayacaktır.

B. İş Yeri Kiraları Bakımından

İş yeri kiraları yonunden durum cok daha komplikedir. Tum işyeri kiraları acısından toplu bir hukuki careden bahsetmek hic gercekci olmayacaktır. Bu sebeple Bakanlık kararı ile faaliyetleri durdurulan işletmeler, kiracı ya da kiraya verenin almış olduğu onlemler cercevesinde faaliyetleri durdurulan işletmeler ve hali hazırda faaliyetlerine devam eden işletmeler olarak uclu bir ayrıma gidilerek değerlendirme yapmak gerekmektedir.

1. İçişleri Bakanlığı Tarafından Yayınlanan Genelge ile Faaliyetleri Durdurulan İşletmeler Bakımından

Oncelikle İcişleri Bakanlığı tarafından butun il valiliklerine gonderilen genelge ile 16.03.2020 gunu saat 24.00 itibariyle ile Umuma Acık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yuruten ve insanların cok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttırabileceği; tiyatro, sinema, gosteri merkezi, konser salonu, nişan/duğun salonu, calgılı/muzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahcesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her turlu oyun salonları [atari, playstation vb.], her turlu kapalı cocuk oyun alanları [AVM ve lokanta icindekiler dahil], cay bahcesi, dernek lokalleri, lunapark, yuzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri gecici bir sureliğine durdurulmuştur.

İlgili genelgede sayılanların pek coğu ticari faaliyet yurutmekte olan ve pek muhtemeldir ki faaliyetlerini yuruttukleri taşınmazlar, kira ilişkisine konu olan işletmelerdir. Bu noktada oncelikle bir parantez acarak Cevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan 22 Mart 2020 tarihli genelgeye değinmekte fayda bulunmaktadır. Bakanlık 81 ilin valiliğine gonderdiği genelge ile, hazine taşınmazları uzerinde tahsisli olan ve faaliyetleri durdurulan ticari unitelerden yeni tip koronavirus [Covid-19] onlemleri kapsamında kira bedeli alınmayacağı, acık olan ticari unitelerde ise personel sayısı ve faaliyet suresi dikkate alınarak kira bedelinde indirim sağlanacağını acıklamıştır. İlgili genelge Covid-19'a karşı alınan onlemler neticesinde kapatılan/faaliyetleri buyuk olcude azalan ticari işletmelerin kira sorununa ilişkin hukumetin yaklaşımını acıkca ortaya koymaktadır.

a) Geçici İmkânsızlık Bakımından Değerlendirme

Faaliyetleri belirsiz bir sure ile durdurulmuş yukarıda sayılı işletmelere ilişkin kira sozleşmelerinin akıbeti, mucbir sebep cercevesinde değerlendirilmelidir. Bu noktada genelgede sayılan ve zorunlu olarak faaliyetleri durdurulan yerler bakımından mucbir sebep halinin oluştuğu ve kiraya verenden kaynaklanmayan geçici imkânsızlık sebebiyle, kira sozleşmesine konu taşınmazların, kiracının kullanımına hazır edilemediği yorumunda bulunmak mumkundur. Hukukumuzda gecici imkansızlık hali kanunla duzenlenmiş bir kurum olmadığından, gunumuzde kira sozleşmelerine ilişkin yaşanan bu soruna hangi kanun hukmunun uygulanması gerektiği noktasında pek cok farklı goruş mevcuttur.

Oncelikle Covid-19 salgınının etkisini yitirmesinin ardından imkansızlık durumunun ortadan kalkacağı goz onune alınarak TBK madde 136 ve TBK madde 137 cercevesinde bir değerlendirme yapmakta fayda bulunmaktadır. TBK madde 137 f.'e gore, "Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulmayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur". Bu hukme gore, borclunun asli edim borcunun ifası kısmen imkansızlaştığında, imkansızlaşan kısmı ifa yukumluluğu kanun gereği kendiliğinden sona ermektedir.

Gecici imkansızlıkta borc, gecici olarak ifa edilememektedir. Ancak, gecici imkansızlığın soz konusu olduğu bazı durumlarda, edimin sonradan yerine getirilmesi anlamsız olabilir veya imkânsızlığın ne zaman sona ereceği belli olmayabilir. Bu hallerde, alacaklının sozleşme ile bağlı kalması durustluk kuralına gore ondan beklenemeyeceği icin surekli imkansızlığın varlığı kabul edilmektedir7. Surekli borc ilişkilerinden olan kira sozleşmesi gibi ilişkilerde edimin gecici olarak ifa edilemediği hallerin hukuki akıbeti oldukca tartışmalıdır. Oğretideki hakim goruşe gore8, gecici imkansızlığın ne zaman ortadan kalkacağının belirsiz olduğu gunumuzdeki gibi durumlarda sozleşmenin amacının tehlikeye duşmesi koşuluyla, surekli imkansızlığın [TBK md.136] varlığı kabul edilmelidir. Zira, bu durumda alacaklının yani kiracının sozleşmeyle bağlı kalması durustluk kuralına [Turk Medeni Kanunu madde 2 f.1] gore ondan beklenemeyecektir. Ancak gecici imkansızlık durumunun belirli bir surenin sonunda ortadan kalkacağı yorumunda bulunmak somut olay bakımından daha olası ise, ifa tarihinin imkansızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesi yoluna başvurulabilecektir9. Nitekim Yargıtay'ın bir kararında da imkansızlık suresince ifanın ertelenmesi gerektiği yorumu doğrudan yapılmamışsa da gecici imkansızlık durumunda, tarafların bir sure daha sozleşme ile bağlı kalması gerektiği kabul edilmiş ve "akde tahammul suresi"nin beklenmesi, bu sure sonlandığında artık sozleşmenin taraflar icin bağlayıcı olmayacağı hukum altına alınmıştır10.

Akde tahammul suresinin de her somut olayda ayrı ayrı tespit edilmesi gerekmektedir. Covid-19 salgınının sozleşmeden doğan borclara etkisi gecici imkansızlık kapsamında ele alınırsa, uyuşmazlık halinde "akde tahammul suresi" her somut olayda belirlendikten sonra, bu surenin bitiminde borclunun borcundan kurtulabileceği ifade edilebilecektir.

Bu cercevede Covid-19 salgını nedeniyle oluşan bu gecici imkansızlık durumuna imkansızlığa ilişkin kanun hukumleri kıyasen uygulandığında kiracıların, kira odeme borcunu ifa etmekten akde tahammul suresi boyunca kacınabileceği şeklinde yorumların yapılması soz konusu olabilecektir. Gecici imkansızlık yorumuna ilişkin başat sorun, salgından kaynaklanan yukun buyuk olcude kiraya verenin omuzlarına yuklenmesi olacaktır. Kiraya veren sırf kiracısının faaliyet gosterdiği alan sebebiyle bu sonuclara katlanmak durumunda kalacaktır. Ayrıca salgının ne zaman sonlanacağı henuz bilinmediğinden Covid-19 surecinden etkilenen sozleşmelerden doğabilecek olası uyuşmazlıklara gecici imkansızlık kurumunun uygun olup olmadığını soylemek icin henuz erken bir evrede olduğumuzu bir cekince olarak belirtmemiz gerekmektedir.

b) Aşırı İfa Güçlüğü Bakımından Değerlendirme [TBK md.138]

Ahde vefa [pacta sund servanda] ilkesinin bir istisnası olarak "Aşırı İfa Gucluğu" kenar başlığı ile kanunda yer bulan TBK madde 138 ile sozleşmenin değişen koşullara uyarlanması mumkundur. Pandeminin [kira] sozleşmelerine etkisinin değerlendirildiği hemen tum makalelerde TBK madde 138'in uygulama alanı bulup bulamayacağı tartışılmaktadır. İngiliz hukukuna bakıldığında da, tartışmaların daha cok sozleşmesel mucbir sebep ve sozleşmenin uyarlanması kurumunun teorik dayanağı olan doctrine of frustration cercevesinde yapıldığını ve genel olarak Covid-19 pandemisinin kiracının kira odeme yukumluluğunu ortadan kaldırmadığı ve kira sozleşmesinin feshi icin bir neden olmadığı belirtilmektedir. Ayrıca, doctrine of frustration kurumunun kira sozleşmesine uygulandığı bir yargı kararının bulunmadığı ifade edilmektedir11.

TBK madde 138'de duzenlenen aşırı ifa gucluğune ilişkin hukmun bir olay bakımından uygulanma alanı bulabilmesi icin belirli şartların oluşması gerekir.

Aranan şartlar maddenin gerekcesinde şu şekilde sıralanmıştır:

- Sozleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca ongorulmeyen ve ongorulmesi de beklenmeyen olağanustu bir durum ortaya cıkmış olmalıdır;

- Bu durum borcludan kaynaklanmamış olmalıdır;

- Bu durum, sozleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini durustluk kurallarına aykırı duşecek derecede borclu aleyhine değiştirmiş olmalıdır;

- Borclu, borcunu henuz ifa etmemiş veya ifanın aşırı olcude gucleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

TBK madde 138 acık hukmu gereğince uyarlama talep edilebilmesi icin edimin henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa edilmiş olması gerekmektedir. Buradan cıkan anlam, soz konusu cekincenin ifa esnasında ileri surulmesi gerektiğidir. Aksi takdirde uyarlama imkanı ortadan kalkacaktır. Bununla birlikte bu husus aslında bir ispat sorunudur12. Ancak durum değişikliğinin getirdiği adaletsizlik ve somut olayın ozellikleri, sozleşme taraflarının durumu, ifaya rağmen ifanın beklenemezliğini işaret ediyorsa, dar anlamda uyarlama da pekala mumkun gorulmelidir13.

Turk hukukunda sozleşmenin değişen koşullara uyarlanması konusunda en cok kabul goren cozum, uyuşmazlığın hakim onune getirilmesidir14. Nitekim TBK madde 138 hukmunde de sozleşmeden donmenin değil ama sozleşmenin dar anlamda uyarlanmasının hakimden talep edilmesi ongorulmuştur. Sozleşme tarafları mahkemeye başvurarak sozleşmenin değişen şartlara gore uyarlanmasını talep edebilirler. Hakim de durumun ozelliğini goz onunde tutarak sozleşmeyi değişen koşullara uyarlayabilir veya sozleşmeyi sonlandırabilir. Covid-19 salgını sebebiyle kiracı ve kiraya veren bakımından da ilgili madde hukumlerinin uygulama alanı bulabileceği acıktır. Ancak TBK madde 138 son care [ultima ratio] olarak uygulanması gerektiği unutulmamalıdır ve taraflar oncelikle aralarındaki uyuşmazlığı dostane cozum yolları ile sonuclandırmaya gayret etmelidirler. Ayrıca son olarak eklemeliyiz ki Covid-19 salgınının etkileri devam ettiği muddetce yapılacak ifalarda, ifanın aşırı olcude gucleşmesinden doğan haklar saklı tutulmalı ve herhangi bir hak kaybına uğramamak adına ifa cekinceli [ihtirazi kayıtlı olarak] yapılmalıdır.

c) Kira Sözleşmesinin Çekilemez Hale Gelmesi Bakımından Değerlendirme [TBK md.331]

TBK'nın 331 inci maddesi, "Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar" şeklindedir. Bahse konu hukum uyarınca, Covid-19 pandemisi nedeni ile kira sozleşmesinin devamı kendisi icin cekilmez hale gelen kiracı ya da kiraya veren yasal fesih bildirimi surelerine uyarak, sozleşmenin feshini gercekleştirebilir. Ancak bahse konu hukmun, kiracının Turk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile ozel hukuk ve kamu hukuku tuzel kişileri olduğu işyeri kiraları acısından 1 Temmuz 2020'den once uygulanıp uygulanmayacağının tartışmalı olduğunu not duşmekte yarar vardır [Bkz. TBK, Gecici Madde 2].

2. Faaliyetlerine Devam Etmekte Olan Ancak İnsanların Sokağa Çıkma Oranının Büyük Ölçüde Azalmasından Etkilenen İşletmeler Bakımından

İcişleri Bakanlığı tarafından faaliyetleri durdurulmayan market, restoran, otel gibi işletmelerin kira sozleşmeleri bakımından ise Covid-19 salgını sebebiyle ifanın kısmen ya da tamamen imkansızlaştığından bahsetmek mumkun olmayacaktır. Ancak ozellikle turizm ve otelcilik sektorunde tum dunya capında oldukca hissedilir bir gerileme yaşanmış ve İngiltere'deki ve Cin'deki otellerin doluluk oranı bir onceki yılın aynı donemine kıyasla oldukca duşmuştur.

Kamu sağlığının korunabilmesi ve hastalığın daha fazla yayılmaması icin devlet otoriteleri tarafından yapılan, herkesin mumkun olduğunca evden cıkmaması gerektiği yonundeki uyarılar duşunulduğunde, faaliyetleri devlet organlarınca durdurulmamış olan işletmeler bakımından da yukarıdaki acıklamalar dahilinde TBK'nın " Aşırı İfa Gucluğu" kenar başlıklı 138 inci maddesi, virus salgını sebebiyle gelirlerinde basiretli bir tacirin ongorebileceğinden daha yuklu bir kayıp meydana gelen işletmeler bakımından uygulama alanı bulabilir. Ancak modern dunyada bu denli etkisi yuksek bir virus salgını ile ilk kez karşılaşıldığı icin yargı organlarının bu konuda nasıl karar verebileceğini kestirmenin şu an icin oldukca guc olduğunu belirtmekte yarar bulunmaktadır.

3. Covid-19 Salgınından Kaynaklı Endişeler Sebebiyle, Zorunluluk Olmamasına Rağmen, Faaliyetlerini Durduran İşletmeler Bakımından

İcişleri Bakanlığı tarafından faaliyetleri durdurulmayan işletmelerin de kiracı ya da kiraya verenleri tarafından kapatılması yonunde kararlar aldığı bilinmektedir. Bu durumda halk sağlığının korunmasına katkıda bulunmak amacıyla bu yonde karar alan tarafın kimliği [kiracı ya da kiraya veren] de goz onunde bulundurularak, TBK madde 138 hukumlerine gore, yukarıda yapmış olduğumuz acıklamalar cercevesinde sozleşmenin uyarlanması mahkemeden talep edilebilir ya da sozleşme sonlandırılabilir.

4. Kira Sözleşmelerinde Kiracı Aleyhine Düzenlenen "Kiralananı Açık Tutma Yükümlülüğü" Devam Eder mi?

Bu konu ozellikle Alışveriş Merkezlerinin ["AVM" icinde bulunan işyerleri bakımından onem arz etmektedir. Bilindiği uzere hukumet tarafından AVM'lerin kapatılması yonunde bir karar alınmamış olmasına rağmen Turkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu [TAMPF], Covid-19 salgınıyla mucadelede ekonomik istikrara destek vereceklerini bildirerek federasyon bunyesindeki alışveriş merkezlerinin, perakendecilerin kapalı kaldığı donem boyunca kapanan işletmelere kira faturası duzenlenmeyeceğini ve kapanan işletmelerden kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını belirtmişlerdir.

Yine benzer bir doğrultuda Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından halk sağlığı icin toplum ve perakendecilerin de taleplerini dikkate alarak AVM'lerin kapatılmasına yonelik 19.03.2020 tarihinde bir tavsiye kararı alınmıştır. AVM'lerin bir kısmı bu tavsiye niteliğindeki karara uyarak faaliyetlerine son vermiş; ancak tavsiye niteliğindeki bu karara uymayan AVM'ler de olmuştur. İlgili faal AVM'lerin kiracısı olan işletmelerin, halkın sağlığını goz onune alarak ve toplumsal bir bilincle Covid-19 salgınına karşı kiralanan yerdeki faaliyetlerini durdurdukları, bir başka deyişle kepenklerini indirdikleri gozlenmektedir. AVM'lerde faaliyet gosteren pek cok kiracının kira sozleşmesinde "AVM'nin acık olduğu saatlerde mecuru acık tutma zorunluluğu"na ilişkin hukum bulunduğundan oturu bu durum hukuken daha tartışmalı hale gelmektedir. Bu halde işletmesini kapatmak isteyen kiracının gecici ifa imkansızlığına başvurması mumkun olmayacaktır kanaatindeyiz. Ancak boylesi bir toplumsal durumda kiraya verenlerin, kiracılarından işletmelerini acık tutmalarını istemesi Turk Medeni Kanunu madde 2'de duzenlenen durustluk kuralına da aykırılık teşkil edebilecektir. Her ne kadar imkansızlık hukumlerine, idare tarafından verilmiş bir kapatılma kararı olmadığı icin başvurulamayacaksa da kiracının Covid-19 sebebiyle değişen koşullar uyarınca TBK madde 138 hukmu cercevesinde mahkemeden işletmenin acık kalmasına ilişkin olan sozleşme maddesinin uyarlanmasını istemesi ve bu başvurudan olumlu sonuc alması ihtimal dahilinde gorunmektedir.

§ Sonuç

Başta belirtmiş isek de tekrar altını cizmekte yarar goruyoruz: Bu calışmada yer alan değerlendirmelerin tamamı taraflar arasında imzalanan kira sozleşmelerinde salgın hastalık halini kapsayan ayrıntılı bir mucbir sebep maddesinin olmaması veya ifa imkansızlığı halinde karşı edim hasarına kimin katlanacağı konusunda sozleşmede bir madde bulunmaması faraziyesine dayalıdır. Taraflar arasında, orneğin genel işlem koşulları denetimi ile hukumsuz sayılmayan bu yonde bir sozleşme hukmu varsa oncelikli bu hukmun uygulama alanı bulması gerekecektir.

Sozleşmesel bir hukum yok ise, bu halde, yukarıda ozetlediğimiz yedek hukuk normları uygulama alanı bulacaktır. Ancak, salgının devasa ve ongorulemez etkilerini her somut olay ozelinde değerlendirmek ve akdi restorasyon ya da tasfiyeyi buna uygun duşen hukuki enstrumanları kullanarak yapmak en isabetli tercih olacaktır. Ayrıca Covid-19 salgını nedeniyle karşı karşıya olunan hukuki sorunların bu surecte belirsizlik icinde bırakılması yerine, tarafların mutabakata varmaları ve bu cercevede tum hukuki ve ticari riskleri değerlendirerek, kira sozleşmelerinin akıbetine birlikte karar vermeleri, bu zorlu gunlerin dayanışma icerisinde atlatabilmesi icin onemli bir adım olacaktır.

Son olarak, tarihin tekerrürüne ilişkin tarihsel deneyimimiz, pandeminin olası etkilerini azaltmak icin başta kira ve iş sözleşmeleri olmak üzere özel hukuk sözleşmelerine bir yasama müdahalesinin de söz konusu olabileceğini göstermektedir.

II. Dünya Harbi yıllarında savaşın ekonomiye olan etkilerinin azaltılması amacıyla cıkarılan "3780 sayılı Milli Korunma Kanunu" ile hükûmete özel hukuk sözleşmelerine doğrudan müdahale etme yetkisi verildiğini not etmek gerekir. Bahse konu kanun ile hukumete fiyatları saptama, urunlere el koyma yetkileri verildiği; kanunun yururlukte kaldığı sure icinde şehir, kasaba, iskele, liman ve istasyonlarda gayrimenkullerin kira bedellerinin bir onceki yılın kira bedellerinden fazla olamayacağı, bu maddenin uygulanacağı yerlerin de hukumet tarafından belirleneceği, kiraya verenlerin şahsi kullanımları soz konu olmadığı taktirde kiracıları tahliye edemeyeceği, kira fiyatlarının rayicin ustunde belirlenemeyeceği yonunde hukumler ongorulmuştur.

Footnotes

1 Sosyal felaket tüm halkı ya da halkın büyük çoğunluğunu etkileyebilecek nitelikte savaş, deprem, salgın gibi sosyal varoluşu [sozialexistenz] sarsan bir değişiklik olarak ifade edilmektedir. [Baysal, Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, İstanbul, Mart 2017, s. 562]

2 Australia: Legal consequences of coronavirus outbreak on contracts: force majeure and frustration [ https://www.mondaq.com/australia/CorporateCommercial-Law/895832/Legal-consequences-ofcoronavirus-outbreak-on-contracts-force-majeure-and-frustration?signup=true ] ; Singapore: Wuhan Coronavirus (2019-nCoV) – A Frustrating Event? [ https://www.mondaq.com/CorporateCommercial-Law/891138/Wuhan-Coronavirus-2019-nCoV-A-Frustrating-Event?login=true] 3 https://www.mondaq.com/australia/CorporateCommercial-Law/895832/Legal-consequences-ofcoronavirus-outbreak-on-contracts-force-majeure-and-frustration?signup=true ]

4 Pandemi ile ilgili hukuki çözüm önerileri kimi hukukçular tarafından kusursuz ifa imkânsızlığı, kimileri tarafından aşırı ifa güçlüğü, kimileri tarafından da ayıp ve temerrüt hükümleri çerçevesinde ele alınmaktadır.

5 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.03.2013 tarih, 2012/1096 E. ve 2013/382 K. sayılı kararı.

6 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.6.2018 tarih, 2017/1190 E. ve 2018/1259 K. numaralı kararı.

7 Tekinay, Selâhattin Sulhi/ Akman, Sermet / Burcuoğlu, Halûk / Altop, Atillâ, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, yeniden gözden geçirilmiş ve genişletilmiş 7. baskı, İstanbul, 1993, s. 909; Dural, Mustafa, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1976, s. 101; Gündoğdu, Fatih, Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkânsızlığı ve Hukuki Sonuçları, İstanbul, 2014, s. 104 vd.

8 Dural, İmkansızlık, s. 101; Antalya, Gökhan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. III, İstanbul 2018, s. 205.

9 Serozan, Rona, İfa- İfa Engelleri-Haksız Zenginleşme (Kocayusufpaşaoğlu/Hatemi/Serozan/Arpacı: Borçlar Hukuku Genel Bölüm – Üçüncü Cilt), gözden geçirilip genişletilmiş 7.b., 2016, § 14, N.2; Atamer, Avukatlık ve Danışmanlık Yeşim, Uluslararası Satım Sözleşmelerine İlişkin Birleşmiş Milletler Antlaşması (CISG) Uyarınca Satıcının Yükümlülükleri ve Sözleşmeye Aykırılığın Sonuçları, İstanbul 2005, s. 473.

10 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E. 2010/15-193, K. 235, T. 28.04.2010 sayılı kararı: "Objektif imkânsızlıkta sözleşme esasen BK. md.20 uyarınca butlanla batıldır ve ayrıca feshi gerekmez. Hâlbuki geçici imkânsızlıkta akdin ifası bir hadisenin gerçekleşmesine bağlıdır. Ancak o hadise tahakkuk ederse akdin icrası istenebilir. (...) Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa=söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir."

11 İngiliz hukukunda doctirne of frustration kurumu için bkz; Şentürk, Ekin, "İngiliz Hukukunda Sözleşmenin Yapıldığı Andaki Koşulların Değişmesi ve Frustration Teorisi", Prof. Dr. Mustafa Dural'a Armağan, İstanbul 2013, s.1123. https://www.mondaq.com/uk/Real-Estate-and-Construction/906822/Tenant-Advice-UK-And-COVID-19-Update-For-Tenants-On-Issues-Relating-To- Coronavirus. Ayrıca bkz. https://www.mondaq.com/germany/Employment-and-HR/906630/COVID-19-Coronavirus-Employer-FAQs

12 Baysal, s. 317.

13 Baysal, s. 317.

14 Akyol, Şener: Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı, 2.b., İstanbul, 2006, s. 92-93, 104; Burcuoğlu, Halûk, Son Mahkeme Kararları ve Yargıtay Kararları Işığında Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama – Taşınmaz Kirası Sözleşmelerinde ve Dövize Endeksli Kredi Sözleşmelerinde Uyarlama Uygulaması, İstanbul, 1995, s. 14-15.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.