La rentrée de septembre 2022 n'est pas de tout repos pour les copropriétés monégasques et leurs syndics.

En effet, la loi n° 1.531 du 29 juillet 2022 est venue apporter des modifications substantielles aux dispositions de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis afin de résoudre, après consultation de la Chambre Immobilière Monégasque et des Notaires de la Principauté, les difficultés ou blocages rencontrés dans le cadre de l'administration des copropriétés et du fonctionnement des assemblées générales mais aussi d'y apporter quelques nouveautés. Certaines dispositions viennent ainsi notamment apporter des solutions dans le cadre des petites copropriétés afin de permettre leur bon fonctionnement mais la loi n° 1.531 a un impact bien plus large qui doit être pris en compte par l'ensemble des copropriétés et syndics de copropriétés monégasques.

La nouvelle loi suscitera en premier lieu le plus grand intérêt des copropriétaires souhaitant réaliser des travaux de surélévation, d'affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs, car les règles de majorité auxquelles ces décisions doivent être adoptées en assemblée générale des copropriétaires sont désormais assouplies. En effet, ces questions relèvent à présent de la majorité de l'article 16 de la loi n° 1.329 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés) - et non plus l'unanimité - mais seulement lorsque ces travaux ne sont pas réalisés par les soins du syndicat.

En outre, la loi n° 1.531 vient préciser la notion de parties communes en distinguant entre parties communes générales (propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires), parties communes spéciales (propriété indivise de certains copropriétaires) et parties communes à jouissance privative.

Il est précisé que pour que ces deux dernières catégories de parties communes puissent être reconnues, cela doit être expressément prévu dans le règlement de copropriété. De même, le paiement des charges afférentes aux parties communes à jouissance privative pourra être imputé au seul copropriétaire bénéficiaire à la condition que cela soit également précisé dans le règlement de copropriété.

Il est aussi ajouté, qu'à défaut de disposition contraire, sont notamment réputés accessoires aux parties communes le droit de surélever, d'affouiller le sol, d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours et jardins communs, le droit de mitoyenneté ou encore le droit de construire afférent aux parties communes.

La loi n° 1.531 ajoute également une obligation pour les copropriétaires (même non occupants) et les syndicats de s'assurer contre les risques de responsabilité civile auprès d'une compagnie d'assurance agréée dans la Principauté.

S'agissant de la préparation et du fonctionnement des assemblées générales de copropriétaires, la nouvelle loi vient introduire des précisions utiles auxquelles les syndics de copropriété devront apporter la plus grande attention et ce d'autant que la plupart de ces dispositions sont d'ordre public.

Ainsi, la loi n° 1.531 introduit en premier lieu un délai butoir pour la notification par les copropriétaires des questions au syndic en vue de leur inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette notification doit en effet à présent être adressée au maximum 10 jours avant l'envoi de la convocation par le syndic et reçue par ce dernier avant l'envoi de la convocation, précision qui devrait permettre de ne pas pénaliser l'envoi de questions depuis l'étranger.

Ensuite, bien que ce soit déjà souvent le cas en pratique, il est à présent prévu que la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires doit obligatoirement être accompagnée des devis relatifs à certains travaux et dépenses inscrits à l'ordre du jour dont le coût excède un montant qui sera fixé par arrêté ministériel.

Enfin, le délai dont dispose le syndic pour adresser aux copropriétaires les procès-verbaux d'assemblée générale  est réduit à un mois, quant le délai de contestation des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires est maintenu à deux mois.

S'agissant des petites copropriétés, la loi n° 1.531 introduit un chapitre III consacré aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires. Il y est prévu, afin de remédier aux blocages, que les décisions relevant de la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés de l'article 15 ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. En outre, en l'absence de syndic professionnel, les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions.

Enfin, la loi 1.531 avance d'un pas vers la digitalisation de l'administration des copropriétés et du fonctionnement des assemblées générales. Ainsi, la transmission de documents lors de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires (devis, documents relatifs aux comptes, etc.) pourra être réalisée par le syndic via un lien d'accès à un espace en ligne sécurisé. Des arrêtés ministériels doivent être pris pour préciser ces dispositions.

Il ne s'agit toutefois que d'une simple faculté pour les syndics et les copropriétaires peuvent s'opposer par un vote en assemblée générale à cette dématérialisation à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

En outre, si la loi ne le précise pas, la Commission au logement a observé que la conservation et la gestion des documents pouvait être assurée au moyen de services d'archivage électronique ou de coffre-fort numérique tels que ceux consacrés par loi n° 1.383 du 2 août 2011 pour une Principauté numérique.

Si la copropriété se digitalise progressivement, il n'a toutefois pas été jugé souhaitable, au regard des usages et spécificités de la Principauté, de prévoir dans le cadre de la loi n° 1.531 l'introduction d'un système de type visioconférence  ou autre permettant, comme en France, d'organiser la tenue des assemblées générales à distance.

D'autres précisions concernant notamment l'institution de servitudes, les pouvoirs du syndicat, la nomination du président de séance en assemblée générale, ou encore l'obligation du syndic de tenir la documentation de l'immeuble, sont apportées par la loi n° 1.531.

Aussi, eu égard au caractère impératif  de la plupart des dispositions de la loi n° 1.329 modifiée et de l'impact que certaines des nouvelles dispositions introduites par la loi n° 1.531 peuvent avoir non seulement sur le règlement de copropriété, mais aussi sur le fonctionnement des assemblées générales de copropriété, il apparait impératif que chaque copropriétaire, syndicat ou syndic soit sensibilisé aux nouvelles dispositions immédiatement applicables en Principauté.

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