Les offres d'achat et de vente en matière immobilière sont des documents souvent rédigés à la hâte par des acteurs des opérations immobilières, qu'ils soient agents ou offrants eux-mêmes, afin d'immobiliser un bien immeuble sur le marché le plus rapidement possible.
Pourtant, sauf aménagement contractuel, les parties ne peuvent se soustraire unilatéralement à la réitération de leur accord par acte authentique. Ainsi, dès lors que l'offre d'achat ou de vente – désignant le bien et mentionnant le prix - est acceptée par son bénéficiaire, il est impossible pour l'une ou l'autre des parties de se délier de son obligation sans encourir le risque d'une vente forcée et/ou le paiement d'indemnités.
En pratique, le refus de signer l'acte authentique de vente n'est pas rare. Dans une telle situation, il existe des moyens légaux afin de garantir l'exécution de son engagement par la partie défaillante.
Le principe : choix entre exécution forcée et dommages et intérêts
La partie lésée peut tout d'abord agir en exécution forcée de la vente devant le Tribunal de Première Instance, lequel peut ordonner à la partie récalcitrante de réitérer la vente. Cela ne sera toutefois pas possible si la propriété du bien immeuble objet de l'offre non exécutée a déjà été transférée à un tiers par un acte de vente authentique régulièrement transcrit, ce qui peut être anticipé et empêché grâce à certaines mesures conservatoires à mettre en Suvre avec une grande célérité.
En cas de refus persistant, le jugement en tiendra lieu et vaudra acte authentique de vente. Cela a cependant pour conséquence d'immobiliser le bien durant l'instance, retardant d'autant la vente. Dans ce contexte, la partie lésée aura également intérêt à réclamer en sus l'indemnisation de son préjudice du fait de la résistance abusive de la partie défaillante.
La partie lésée ne demandant pas l'exécution forcée en nature pourra aussi saisir le juge afin d'obtenir des dommages et intérêts sans nécessairement poursuivre la transaction. Cette alternative s'impose d'ailleurs si la propriété a été transférée entre temps à un tiers par acte de vente authentique régulièrement transcrit. Ces dommages et intérêts auront soit été déterminés dès le stade de l'offre (généralement le montant de l'acompte), soit seront fixés par le juge en fonction du préjudice effectivement subi.
Tempéraments : la clause de dédit et le cas du logement de famille
Naturellement, l'exécution forcée et les demandes indemnitaires ne pourront être opposées à la partie ne souhaitant pas procéder à la vente si une clause de dédit a été régulièrement insérée dans l'offre ou le compromis.
Rien n'interdit en effet aux parties de prévoir contractuellement la faculté de revenir sur la parole donnée avec ou sans contrepartie, de même que des conditions suspensives peuvent être insérées à l'offre et permettre à l'une ou l'autre des parties de sortir de la transaction si la ou lesdites conditions ne sont pas réalisées.
En règle générale, mais ce n'est cependant pas toujours le cas, les offres avec faculté de dédit prévoient qu'une indemnité d'immobilisation du bien sera versée par la partie décidant d'exercer cette faculté de dédit. En réalité, la liberté contractuelle prévalant, il existe autant de situations que les parties le prévoient, sauf à ce que l'une des parties ne vide en réalité de leur substance ses obligations essentielles au titre de l'offre.
Plus spécifiquement, il conviendra de prêter attention à la situation particulière où le bien immobilier visé par l'offre constitue le logement de famille. Le logement de famille bénéficie en effet d'une protection particulière, empêchant théoriquement un époux de vendre seul le domicile familial. Une vente passée en méconnaissance de ce principe encourt la nullité.
Toutefois, la protection du logement de famille peut connaitre des infléchissements allant dans le sens de la primauté de l'accord des parties à une transaction immobilière en permettant, par exemple, la cession de la nue-propriété du logement malgré la carence de consentement de l'épouse dans l'offre de vente.
La plus grande vigilance est donc requise dès le stade de la rédaction ou de l'acceptation de l'offre de vente ou d'achat qui détermine et fixe les droits et devoirs respectifs des parties tout au long du processus de vente à défaut d'accord contraire.
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