Nagyobb beruházások esetén gyakori, hogy a beruházó és a helyi önkormányzat településrendezési szerződést kötnek azokról a vállalásokról, amelyek a beruházás megvalósítása érdekében szükségesek a településen és az adott ingatlanon.
Mi a településrendezési szerződés?
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 30/A. §-a szabályozza a településrendezési szerződést. Eszerint a települési önkormányzat egyes településfejlesztési célok megvalósítására településrendezési szerződést köthet az érintett telek tulajdonosával, illetve a telken beruházni szándékozóval. A településrendezési szerződés közigazgatási szerződésnek minősül. A szerződés megkötése előtt a települési önkormányzat képviselő-testülete dönt a cél megvalósítója által készített telepítési tanulmánytervről annak hiánytalan benyújtásától számított 30 napon belül.
A szerződés tárgya
Az Étv. példálózó jelleggel sorolja fel, mi lehet a településrendezési szerződés tárgya. Elsőként a törvény a telepítési tanulmányterv alapján a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia és a településrendezési eszközök kidolgozásának finanszírozását említi. Ebben az esetben az önkormányzat a szerződésben arra vállal kötelezettséget, hogy a szükséges településrendezési eljárást a megállapított határidőn belül megindítja és azt az előírásoknak megfelelően lefolytatja. A szerződésben rendelkezni kell továbbá a településrendezési eszközök véleményezési eljárása során a véleményezők részéről felmerülő, jogszabály által alátámasztott észrevétel kapcsán szükséges intézkedésekről, a településrendezési eszközökön végrehajtandó változtatások kötelezettségéről, a változtatás miatti esetleges ismételt véleményeztetési kötelezettségről. Amennyiben a településrendezési szerződés a fentiekről rendelkezik, azt – törvény vagy törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendelet eltérő rendelkezése hiányában – az önkormányzat a települési önkormányzat képviselő- testületének döntésétől számított 30 napon belül írásban köti meg.
A településrendezési szerződésben rendelkezhetnek a felek továbbá azon egyéb költségeknek vagy egyéb ráfordításoknak a cél megvalósítója általi átvállalásáról, amelyek a cél megvalósításának:
- előfeltételei – az érintett terület előkészítése, ennek keretében a telekviszonyok rendezése vagy megváltoztatása, a talaj megtisztítása – vagy
- következményei – a szükséges kiszolgáló intézmény- és infrastruktúrafejlesztések –, és azok megvalósítása az önkormányzatot terhelné.
Ebben az esetben a törvény megköveteli, hogy a kikötött vagy vállalt kötelezettségek és a megvalósuló településrendezési cél között közvetlen összefüggésnek kell lennie.
Ingatlan-nyilvántartási Feljegyzés
A településrendezési szerződésben a telek tulajdonosa vagy annak hozzájárulásával a beruházó által vállalt kötelezettségek teljesítése érdekében a településrendezési kötelezettség tényét a települési önkormányzat jegyzőjének megkeresésére a mellékelt szerződés alapján az ingatlan- nyilvántartásba fel kell jegyeztetni. A kötelezettség megszűnését követő 15 munkanapon belül az önkormányzat jegyzője megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a tény törlése érdekében.
Bírói gyakorlat
Egy viszonylag friss kúriai döntésben részletezésre került a településrendezési szerződés lényege. Ebben kimondásra került, hogy a településrendezési szerződés egy olyan polgári jogi – fejlesztési – megállapodás, amelynek alanya a fejlesztő és az önkormányzat. A bíróság elismerte, hogy a felek között létrejövő érdekegyezőség alapja az, hogy a településfejlesztés közösségi eszközöket is igényel, amelynek hasznai gyakran – ún. külső gazdasági hatások – eredményeként magántulajdonú ingatlanok értékének növekményében erőteljesen megjelennek. A közösségi érdekű beruházások megvalósítása vagy az ilyen hasznokból más formában való visszatérítés a közösségi előnyök rendelkezésre bocsátásának feltétele. Az önkormányzat a közösségi erőforrásokat jellemzően tulajdonosként, illetve közpolitika megvalósítójaként, és nem hatósági jogkör gyakorlójaként bocsátja rendelkezésre.
A bíróság szerint piacgazdaságban természetes, hogy a helyi önkormányzat gazdálkodik, vagyonával rendelkezik, másfelől pedig közhatalom birtokosa. Jellemzően mind a két szerepét közcélok megvalósítása érdekében játssza, és ebből nem következik pozíciói összekeveredése. Éppen ellenkezőleg, a különböző közjogi és magánjogi megoldásoknak, adott esetben azok rendezett kapcsolódásainak, éppen a határok pontos meghúzását és az alkalmazott jogintézmények típusához igazodó garanciák meglétét kell biztosítaniuk.
A gyakorlatban
Tapasztalataink szerint az adott beruházás célján és jellegén kívül a településtől és az ott addig megvalósult egyéb beruházásoktól is függ, hogy milyen tartalommal köt az önkormányzat a beruházóval szerződést. Előfordulhat az is, hogy a településrendezési szerződés mellett vagy helyett a felek településfejlesztési megállapodást (is) kötnek. Ebben az esetben a felek még nagyobb szabadsággal rendelkeznek az együttműködésük kereteit rendezni, így jellemzően a településfejlesztési szerződésben a beruházással kapcsolatos egyéb fejlesztési célú vállalásokat is tesznek.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.