Εισαγωγή

Η πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Λιμνατίτης κ.α ν  Farao  Estates ημερ. 08/06/2021, ανέδειξε, για ακόμα μια φορά, πόσο σημαντική είναι η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο. 

Σκοπός του παρόντος άρθρου είναι να υπενθυμίσει, μέσα από το λόγο της Λιμνατίτης (ανωτέρω), τη σημασία που έχει η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο, πως μπορεί να επιτευχθεί η κατάθεση μιας τέτοιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο και τέλος, κάποιες από τις σημαντικότερες αλλαγές που επέφερε ο Νόμος περί της Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, (στο εξής ο "N. 81/2011"), οι οποίες αφορούν την παράταση του χρόνου καταχώρησης μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο καθώς και την υποχρέωση του πωλητή να καταχωρήσει μια τέτοια σύμβαση στο Κτηματολόγιο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.

Σύντομο Ιστορικό της Υπόθεσης Λιμνατίτης

Βρισκόμαστε χρονικά στο έτος 1992. Η τότε ιδιοκτήτρια ενός τεμαχίου γης (στο εξής για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου "Τεμάχιο Α") συμφώνησε με την τότε ιδιοκτήτρια ενός όμορου τεμαχίου (στο εξής για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου "Τεμάχιο Β") την αγορά μιας τριγωνικής λωρίδας γης από το Τεμάχιο Β στο Τεμάχιο Α, μεγέθους 26 τ.μ. έναντι του ποσού των Λ.Κ. 600. Προς το σκοπό αυτό οι εν λόγω ιδιοκτήτριες καταχώρησαν αίτηση στο Κτηματολόγιο με την οποία ζητούσαν την αναπροσαρμογή των συνόρων των εν λόγω Τεμαχίων.

Ενώ εκκρεμούσε η εξέταση της πιο πάνω αίτησης από το Κτηματολόγιο η μεν ιδιοκτήτρια του Τεμαχίου Β μεταβίβασε το εν λόγω τεμάχιο στον σύζυγο της ενώ η ιδιοκτήτρια του Τεμαχίου Α το μεταβίβασε στα τέκνα της.

Όταν τελικά έφθασε η στιγμή να γίνει επιτόπια έρευνα με σκοπό την έκδοση των νέων τίτλων ιδιοκτησίας, ο σύζυγος της ιδιοκτήτριας του Τεμαχίου Β, δηλαδή ο νέος ιδιοκτήτης του Τεμαχίου Β, απεβίωσε, και η διαχειρίστρια της περιουσίας του δεν υπέγραφε τα σχετικά έντυπα για να γίνει η διαδικασία αναπροσαρμογής των συνόρων και δεν συμμορφώθηκε με τους όρους της αρχικής συμφωνίας να μεταβιβάσει την λωρίδα με αποτέλεσμα να μην προχωρήσει η αρχική πώληση και η διαδικασία της αναπροσαρμογής των συνόρων. 

Εντέλει, περί το 2002, η διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα ιδιοκτήτη του Τεμαχίου Β, πώλησε και μεταβίβασε το Τεμάχιο Β σε μια εταιρεία, περιλαμβανομένης και της επίμαχης λωρίδας γης, με σκοπό την ανάπτυξη του.

Οι νέοι ιδιοκτήτες του Τεμαχίου Α, ισχυριζόμενοι ότι η εταιρεία είχε γνώση για την προγενέστερη συμφωνία πώλησης της εν λόγω λωρίδας γης και ότι εν πάση περιπτώσει δεν θα πρέπει να επιτραπεί η πώληση της επίμαχης λωρίδας στην αγοράστρια εταιρεία, αποτάθηκαν στο Δικαστήριο ζητώντας, μεταξύ άλλων, την εφαρμογή/ειδική εκτέλεση της συμφωνίας για την πώληση της λωρίδας γης στην και την αναπροσαρμογή των συνόρων που είχε γίνει μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητριών των Τεμαχίων Α και Β. Αφού οι νέοι ιδιοκτήτες του Τεμαχίου Α απέτυχαν να αποδείξουν την υπόθεση τους στο πρωτόδικο Δικαστήριο εφεσίβαλαν την απόφαση του. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση του ανέφερε μεταξύ άλλων ότι "εφόσον δεν έγινε η αναγκαία εγγραφή της αναπροσαρμογής  (συμφωνίας πώλησης) στο Κτηματολόγιο, από πλευράς εμπραγμάτου δικαίου οι εφεσείοντες  (δηλαδή οι νέοι ιδιοκτήτες του Τεμαχίου Α) δεν απέκτησαν δικαίωμα επί της επίμαχης λωρίδας με βάση τον νόμο.

Σύμφωνα με το άρθρο 4(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 (εν τοις εφεξής   ο Νόμος ) κανένα δικαίωμα ιδιοκτησίας  (estate),  συμφέρον, δικαίωμα κτλ επί ακίνητης ιδιοκτησίας αποκτάται παρά μόνο δυνάμει των διατάξεων του Νόμου.

Σύμφωνα δε, με το άρθρο 40(1) του Νόμου, καμιά μεταβίβαση ή εμπράγματο βάρος επί ακίνητης ιδιοκτησίας δεν είναι έγκυρη ή έγκυρο εκτός εάν εγγραφεί ή καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο".  

Περαιτέρω, στη συνέχεια της απόφασης του το Ανώτατο Δικαστήριο αναφέρει:

"Τέτοιο, εμπράγματης φύσεως, δικαίωμα δημιουργείται  μόνο εφόσον η πώληση γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο (Κεφ. 232, το οποίο αντικαταστάθηκε από τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(Ι)/2011). Είναι η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο που καθιστά τον αγοραστή δυνητικά ιδιοκτήτη του ακινήτου, κατά το δίκαιο της επιείκειας στα πλαίσια εξ επαγωγής εμπιστεύματος (constructive trust ). Διαφορετικά τα δικαιώματα του περιορίζονται στη διεκδίκηση αποζημιώσεων".

Όπως προκύπτει από τα ανωτέρω, καθοριστικός παράγοντας για το Δικαστήριο υπήρξε το κατά πόσο έγινε εγγραφή της επίμαχης συμφωνίας πώλησης στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με την τότε εν ισχύ νομοθεσία, ήτοι τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο Κεφ. 232, καθότι, χωρίς την κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο οι εφεσείοντες δεν θα είχαν κανένα δικαίωμα επί της λωρίδας του Τεμαχίου Β παρά μόνο δικαίωμα για αποζημιώσεις για παράβαση της συμφωνίας των αρχικών ιδιοκτητριών. Συνακόλουθα, οι νέοι ιδιοκτήτες του Τεμαχίου Α, απέτυχαν και στη έφεσή τους.


Κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο

Η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο ρυθμίζεται πλέον από τον Ν.81/2011 ο οποίος τέθηκε σε εφαρμογή την 01/08/2011, σε αντικατάσταση του Κεφ. 232, και ο οποίος, μεταξύ άλλων, εισήγαγε πρόνοιες για ενίσχυση της προστασίας του αγοραστή ώστε να διασφαλίσει ότι το αντικείμενο της πώλησης θα εγγραφεί εντέλει στο όνομα του, σε περίπτωση που ο πωλητής αρνείται να το πράξει.

Διαδικασία 

Αμέσως μετά την υπογραφή μιας συμφωνίας πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και την χαρτοσήμανση αυτής στο Γραφείο του Εφόρου Χαρτοσήμων, ο αγοραστής δύναται να την καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο γίνεται με τη συμπλήρωση και υποβολή του Εντύπου ΔΕ 129.

Προϋποθέσεις

Για να είναι δυνατή η καταχώριση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο και κατά συνέπεια να είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης (που θα δούμε πιο κάτω) θα πρέπει με βάση τον Ν.81/2011:

  1. Να υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία,

  2. Η σύμβαση να είναι γραπτή, να περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, να περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, να αναφέρει το αντάλλαγμα και να είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη

  3. η σύμβαση να κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία.


Σημειώνουμε ότι στις περιπτώσεις συμβάσεων αντιπαροχής οι πιο πάνω προϋποθέσεις διαφοροποιούνται και έχουν ως ακολούθως:

  1. η πιο πάνω προβλεπόμενη προθεσμία για τον πάροχο αρχίζει με τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στον αντιπάροχο.
  2. σε περίπτωση που δεν υπάρχει, κατά τη διάρκεια της εν λόγω προθεσμίας, εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, η σύμβαση δύναται να κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της εν λόγω εγγραφής·

  3. αν ο αγοραστής είναι εκδοχέας σε σύμβαση εκχώρησης, η οποία συνομολογείται πριν από την κατάθεση της σύμβασης που αυτή αφορά και εντός της περιόδου των έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης, η κατάθεση της σύμβασης συνοδεύεται από αντίγραφο της σύμβασης εκχώρησης και πιστοποιητικό διευθέτησης του φόρου που επιβάλλεται με τον περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο·

  4. αν συνομολογείται σύμβαση εκχώρησης που αφορά σύμβαση η οποία είναι κατατεθειμένη στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, αντίγραφο της σύμβασης εκχώρησης παρουσιάζεται στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέσα σε έξι (6) μήνες από την υπογραφή της σύμβασης εκχώρησης και επισυνάπτεται στη σύμβαση μαζί με πιστοποιητικό διευθέτησης του φόρου που επιβάλλεται με τον περί Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο.

Αξίζει να σημειωθεί ότι με βάση το άρθρο 3(2) του Ν.81/2011, απαγορεύεται η περίληψη σε σύμβαση οποιασδήποτε ρήτρας που να απαγορεύει την κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και οποιαδήποτε τέτοια ρήτρα θεωρείται άκυρη εξ υπαρχής. Κατά συνέπεια το Κτηματολόγιο, στις περιπτώσεις που υπάρχει τέτοια ρήτρα, θα πρέπει να την αγνοήσει και να προχωρήσει με την κατάθεση της σύμβασης, εφόσον πληρούνται οι πιο πάνω προϋποθέσεις.

Αφού επιτευχθεί η κατάθεση της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο τότε η εν λόγω σύμβαση θα συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.


Παράταση Χρόνου Καταχώρησης της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.

Ίσως η σημαντικότερη αλλαγή που επέφερε ο Ν. 81/2011, και ειδικότερα η τροποποίηση αυτού το 2017, με τον Ν. 48(I)/2017, είναι η δυνατότητα του αγοραστή να αποταθεί στο Δικαστήριο και να ζητήσει διάταγμα με το οποίο να παρατείνεται ο χρόνος καταχώρησης της σύμβασης πώλησης της ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.

Συγκεκριμένα το άρθρο 12 του Ν. 81/2011 αναφέρει ότι:

"το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσης τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή".

Βάσει του πιο πάνω άρθρου και της σχετικής με αυτό τροποποίησης, δόθηκε εκ νέου η ευκαιρία σε αγοραστές να επιχειρήσουν να αποκτήσουν εκτελεστά περιουσιακά δικαιώματα από συμβάσεις αγοράς ακινήτων που είχαν συνάψει οποτεδήποτε στο παρελθόν, και τα οποία δικαιώματα είχαν απωλέσει λόγω του ότι δεν είχαν έγκαιρα καταθέσει τις συμβάσεις τους στο Κτηματολόγιο.  Τα πιο πάνω ισχύουν ακόμα και σε σχέση με συμβάσεις οι οποίες είχαν συνομολογηθεί πριν από την εφαρμογή του Ν.81/2011.

Θα πρέπει όμως να σημειωθεί ότι σε περίπτωση που δοθεί άδεια από το Δικαστήριο για παράταση του χρόνου καταχώρησης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο, δεδομένου ότι στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων ακινήτων να είχε διαφοροποιηθεί και να δύναται να εγερθούν θέματα προτεραιότητας μεταξύ των εγγεγραμμένων επιβαρύνσεων,  τα εμπράγματα δικαιώματα που αποκτά ένας αγοραστής με την κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης, θα ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της.


Υποχρέωση του Πωλητή να καταχωρήσει τη Σύμβαση

Σύμφωνα με τα όσα έχουμε δει ανωτέρω, προκύπτει σαφώς ότι ο αγοραστής δύναται, χωρίς να είναι υποχρεωμένος, να καταχωρήσει τη σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο.

Με τον Ν. 81/2011 καθιερώθηκε για πρώτη φορά η υποχρέωση του πωλητή να καταχωρήσει τη σύμβαση πώλησης, που δεν έχει κατατεθεί από τον αγοραστή, στις περιπτώσεις όπου προτίθεται να υποθηκεύσει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και νοούμενου ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις μέχρι τότε συμβατικές του υποχρεώσεις.

Η συγκεκριμένη πρόνοια του Ν. 81/2011 αυξάνει το πέπλο προστασίας του αγοραστή με τη δημιουργία εμπράγματου βάρους προς όφελος του το οποίο θα έχει προτεραιότητα έναντι της υποθήκης που θα εγγραφεί. Μάλιστα ο νομοθέτης προκειμένου να διασφαλίσει την εφαρμογή της συγκεκριμένης πρόνοιας καθιέρωσε ποινικό αδίκημα που τιμωρείται με ποινή φυλάκισης μέχρι 2 χρόνια ή σε πρόστιμο που δεν υπερβαίνει τις 5.000 Ευρώ για τον πωλητή που παραλείπει να καταχωρήσει τη σύμβαση σύμφωνα με τα πιο πάνω. 


Τι είναι η Ειδική Εκτέλεση σύμβασης Ακίνητης Ιδιοκτησίας

Απώτερος σκοπός της κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας είναι να διασφαλιστεί ο αγοραστής ο οποίος έχει εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις αλλά ο πωλητής αρνείται ή παραλείπει να του μεταβιβάσει το ακίνητο.

Με τον όρο ειδική εκτέλεση σύμβασης ακίνητης ιδιοκτησίας εννοούμε την εκτέλεση, κατόπιν διατάγματος Δικαστηρίου, των υποχρεώσεων που πηγάζουν από σύμβαση περιλαμβανομένης της εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο σύμβασης, σε σχέση με την οποία τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις που προβλέπει ο Νόμος για την Ειδική Εκτέλεση.

Με άλλα λόγια, εφόσον η σύμβαση βρίσκεται κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που επιτάσσει η σχετική Νομοθεσία (Ν.81/2011), τότε, ο αγοραστής, στην περίπτωση όπου ο πωλητής αρνείται, αδυνατεί ή αμελεί να συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, δύναται να αποταθεί στο Δικαστήριο και να ζητήσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας, ήτοι, μεταξύ άλλων, διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται όπως εγγραφεί ως ιδιοκτήτης του ακινήτου για το οποίο κατατέθηκε η εν λόγω σύμβαση στο Κτηματολόγιο.


Κατάληξη

Με βάση τα όσα αναπτύχθηκαν ανωτέρω γίνεται ξεκάθαρο ότι η υπόθεση Λιμαντίτης δεν θα συνέβαινε ποτέ, ή τουλάχιστον θα απλοποιείτο σε πολύ μεγάλο βαθμό, εάν η ιδιοκτήτρια του Τεμαχίου Α προχωρούσε με την κατάθεση της σύμβασης πώλησης της λωρίδας γης επί του Τεμαχίου Β στο Κτηματολόγιο. Όπως είδαμε πιο πάνω, η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και ως εκ τούτου, πέραν από τη διαδικασία της ειδικής εκτέλεσης που θα μπορούσαν να ακολουθήσουν οι νέοι ιδιοκτήτες του Τεμαχίου Α για να εγγράψουν την εν λόγω λωρίδα γης στο όνομα τους, η μεταβίβαση του Τεμαχίου Β στην εταιρεία δεν θα ήταν εφικτή χωρίς την συγκατάθεση των ιδιοκτητών του Τεμαχίου Α οι οποίοι θα είχαν εγγράψει το εμπράγματο βάρος επί του Τεμαχίου Β.

Άλλωστε, ένας από τους σκοπούς της διαδικασίας εγγραφής μιας σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, πέραν από τα πιο πάνω, είναι οι καλόπιστοι τρίτοι αγοραστές, δανειστές ή άλλοι πιστωτές με απαιτήσεις που σχετίζονται με την εν λόγω ακίνητη ιδιοκτησία να γνωρίζουν εκ των προτέρων, μέσω μιας απλής έρευνας στο κτηματολόγιο, τις υποχρεώσεις που βαραίνουν το ακίνητο.

Κατά συνέπεια, εάν ένας αγοραστής θέλει να τύχει της προστασίας του Ν. 81/2011 θα πρέπει αμέσως μόλις υπογραφτεί και χαρτοσημανθεί η σύμβαση πώλησης της ακίνητης ιδιοκτησίας, να προχωρήσει με την κατάθεση της στο Κτηματολόγιο.

ΑΠΟΠΟΙΗΣΗ ΕΥΘΥΝΩΝ - DISCLAIMER

Αυτή η έκδοση έχει προετοιμαστεί ως γενικός οδηγός και μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν είναι υποκατάστατο επαγγελματικής συμβουλής. Δεν πρέπει να βασίζεστε σε αυτή χωρίς να λάβετε ανεξάρτητη επαγγελματική συμβουλή βάση των συγκεκριμένων γεγονότων της δικής σας υπόθεσης. Καμία ευθύνη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή από τους συγγραφείς ή τους εκδότες για οποιαδήποτε απώλεια προκληθεί ή ενεργώντας βάση αυτής της δημοσίευσης.

Ιούλιος 2021

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.