Ο όρος «θέσμια ενοικίαση» είναι δημιούργημα του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν. 23/83 (στο εξής «ο Νόμος»), σκοπός του οποίου ήταν η θέσπιση ενός νομοθετικού πλαισίου προστασίας των ενοικιαστών, οι οποίοι εμπίπτουν στο πλαίσιο εφαρμογής του. Μια ενοικίαση θεωρείται αυτόματα ως «θέσμια» εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις τις οποίες θέτει ο Νόμος, ως αυτές παρατίθενται κατωτέρω, ανεξάρτητα από την πρόθεση των μερών.
- Θέσμιες Ενοικιάσεις και το πλαίσιο προστασίας του Νόμου.
Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου, μια ενοικίαση θεωρείται ως θέσμια εάν ικανοποιούνται οι εξής προϋποθέσεις:
I. Το ακίνητο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής Ενοικιοστασίου, ως αυτές καθορίζονται μέσα από απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου.
II. Το ακίνητο έχει ανεγερθεί πριν από την 31/12/1999.
III. Η πρώτη ενοικιαστική περίοδος, στη βάση είτε γραπτής είτε προφορικής συμφωνίας ενοικίασης, έχει λήξει και ο ενοικιαστής εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.
Εφόσον οι πιο πάνω προϋποθέσεις ικανοποιούνται σωρευτικά, το ακίνητο εμπίπτει εντός δικαιοδοσίας Ενοικιοστασίου και ο Νόμος προσφέρει προστασία στους «θέσμιους ενοικιαστές» ως προς δύο παραμέτρους, ήτοι κατοχυρώνει το δικαίωμα ενοικιαστή να κατέχει το ακίνητο, περιορίζοντας τις περιπτώσεις κάτω από τις οποίες ο ιδιοκτήτης δύναται να απαιτήσει ανάκτηση κατοχής καθώς επίσης προσφέρει μια διαδικασία ελέγχου του ύψους του καταβληθέντος ενοικίου, αποσκοπώντας στον περιορισμό αυθαίρετης επιβολής αυξήσεων από πλευράς των ιδιοκτητών.
Αναφορικά με το δικαίωμα ενός ιδιοκτήτη να απαιτήσει έξωση ενός θέσμιου ενοικιαστή, ο Νόμος παραθέτει συγκεκριμένα τις περιπτώσεις και τις προϋποθέσεις οι οποίες πρέπει να ικανοποιούνται έτσι ώστε η ανάκτηση κατοχής είναι εφικτή και νόμιμη. Μεταξύ άλλων, ο συνηθέστερος λόγος για τον οποίο απαιτείται η έξωση ενός ενοικιαστή αφορά την μη καταβολή ενοικίων από πλευράς του τελευταίου. Ακόμα όμως και σ' αυτή την περίπτωση και παρά το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να αξιώσει ανάκτηση κατοχής, η έξωση του ενοικιαστή δεν είναι αυτόματη αφού ο Νόμος προβλέπει συγκεκριμένη διαδικασία για σκοπούς ειδοποίησης του ενοικιαστή, η οποία θα πρέπει ν' ακολουθηθεί από πλευράς του ιδιοκτήτη πριν από την καταχώρηση Αίτησης έξωσης ενώπιον Δικαστηρίου.
Όσον αφορά το ζήτημα του ύψους του καταβληθέντος ενοικίου, ο Νόμος παραθέτει συγκεκριμένα ένα μηχανισμό ελέγχου τυχόν αύξησης ενοικίου την οποία δύναται να απαιτήσει ιδιοκτήτης ακινήτου από θέσμιο ενοικιαστή. Συγκεκριμένα, ο Νόμος καθορίζει ότι το ανώτατο ποσοστό αύξησης ενοικίων δεν θα πρέπει να ξεπερνά το εκάστοτε ποσοστό αύξησης το οποίο καθορίζεται ανά διετία δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου. Για την περίοδο από 22/04/2019 μέχρι και την 21/04/2021, υπάρχει εν ισχύ Διάταγμα το οποίο καθορίζει ότι υπάρχει μηδενική αύξηση (0%) στο ποσό των ενοικίων (Κ.Δ.Π. 120/2019). Περαιτέρω, εάν το καταβαλλόμενο ενοίκιο δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική ενοικιαστική αξία του ακινήτου, ήτοι είναι υπερβολικά χαμηλό ή υψηλό, ο Νόμος προβλέπει συγκεκριμένη διαδικασία η οποία δύναται να ακολουθηθεί από πλευράς του ενοικιαστή ή του ιδιοκτήτη για σκοπούς καθορισμού του ποσού δίκαιου ενοικίου από το Δικαστήριο.
- Πρόσφατη τροποποίηση του περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
Μέχρι και την πρόσφατη τροποποίηση του Νόμου, σε περίπτωση όπου ένας ιδιοκτήτης προχωρούσε με Αίτηση έξωσης θέσμιου ενοικιαστή, ο οποίος παρέλειπε να καταβάλει οφειλόμενα ενοίκια, ο πρώτος δεν θα λάμβανε οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό μέχρι και την αποπεράτωση της υπόθεσης. Αποσκοπώντας στην παροχή λύσης αναφορικά με το πιο πάνω πρόβλημα και στην επίσπευση των διαδικασιών έξωσης «κακών ενοικιαστών», την 24η Φεβρουαρίου 2020 τέθηκε σε ισχύ τροποποιητικός Νόμος του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Συγκεκριμένα, μέσω της εν λόγω τροποποίησης, εισήχθησαν πρόνοιες στον Νόμο οι οποίες προβλέπουν ότι για να μπορέσει ο ενοικαστής να προωθήσει την θέση του ενώπιον Δικαστηρίου, η Απάντηση του θα πρέπει να συνοδεύεται είτε από απόδειξη είσπραξης του ποσού από την ιδιοκτήτη ή απόδειξη από το λογιστήριο του Δικαστηρίου ότι το εν λόγω ποσό έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο ή απόδειξη κατάθεσης του εν λόγω ποσού σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα προς όφελος του ιδιοκτήτη.
Τέλος, ο ως άνω αναφερόμενος τροποποιητικός Νόμος προβλέπει ότι σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης από τον ιδιοκτήτη, στη βάση της προβλεπόμενης διαδικασίας, το Δικαστήριο έχει την δυνατότητα να καθορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης με το εν λόγω Διάταγμα ο οποίος δεν δύναται να υπερβαίνει τις 90 ημέρες.
- Ενοικιάσεις και COVID-19 – Τι ισχύει με την καταβολή ενοικίων;
Το ξέσπασμα της πανδημίας του ιού COVID-19 και τα κυβερνητικά μέτρα τα οποία λήφθηκαν προς αντιμετώπιση της δεν θα μπορούσαν να αφήσουν ανεπηρέαστο τον τομέα των ενοικιάσεων. Ως εκ τούτου, στα πλαίσια προστασίας ενοικιαστών οι οποίοι, λόγω της πανδημίας αδυνατούν να καταβάλουν το μηνιαίο τους ενοίκιο, από το ενδεχόμενο έξωσης, την 27η Μαρτίου 2020 τέθηκε σε ισχύει ο περί Ενοικιοστασίου (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμος του 2020, ο οποίος τροποποιήθηκε την 29η Μαΐου 2020. Αποτέλεσμα της εν λόγω Νομοθεσία ήταν η αναστολή, μέχρι και την 30η Σεπτεμβρίου 2020, κάθε διαδικασίας ανάκτησης κατοχής ακινήτου από ιδιοκτήτες, συμπεριλαμβανομένης και της έκδοσης οποιουδήποτε σχετικού Διατάγματος, για οφειλόμενα ενοίκια, τα οποία είχαν καταστεί οφειλόμενα μετά την 29η Φεβρουαρίου 2020.
Τέλος, στις 02/06/2020 δημοσιεύτηκε Νόμος ο οποίος εγκρίθηκε πρόσφατα από τη Βουλή των Αντιπροσώπων και ο οποίος τροποποιεί τον περί Φορολογίας του Εισοδήματος Νόμο με σκοπό την παραχώρηση φορολογικών κινήτρων σε ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) υπό ενοικίαση ακινήτων οι οποίοι προβαίνουν σε εθελοντική μείωση του ποσού ενοικίου για περίοδο η οποία δεν υπερβαίνει τους τρείς (3) μήνες και εμπίπτει εντός της φορολογικής περιόδου 2020. Συγκεκριμένα, η εν λόγω νομοθεσία προνοεί, μεταξύ άλλων, για την παραχώρηση πίστωσης φόρου που ισούται με το 50% της μείωσης του μηνιαίου ενοικίου, νοουμένου ότι η μείωση δεν υπερβαίνει το 50% και δεν είναι μικρότερη του 30% του μηνιαίου ενοικίου. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι επίσης η εν λόγω μείωση ενοικίου να πραγματοποιείται με γραπτή συμφωνία μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
