5 συχνές ερωτήσεις για τη διαδικασία πλειστηριασμού & τα δικαιώματα του ενυπόθηκου οφειλέτη.
Η κρίση στον χρηματοπιστωτικό τομέα και οι επακόλουθες επιπτώσεις αυτής αποτελούν ένα από τα κύρια και σημαντικότερα προβλήματα της Κυπριακής κοινωνίας κατά την τελευταία δεκαετία. Επιπρόσθετο βάρος στον τομέα των μη εξυπηρετούμενων δανείων έχει προσθέσει και η κοινωνικοοικονομική κρίση η οποία έχει δημιουργηθεί συνεπεία της πανδημίας του κορονοϊού, η οποία μαστίζει την υφήλιο.
Πιο κάτω αναλύονται οι 5 συχνότερες ερωτήσεις αναφορικά με τη διαδικασία πλειστηριασμού ενυπόθηκου ακινήτου και τα δικαιώματα τα οποία προσφέρει η σχετική νομοθεσία στον ενυπόθηκο οφειλέτη.
- Ποια η διαδικασία πλειστηριασμού ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή και ποια η σημασία της κάθε ειδοποίησης;
Η διαδικασία πλειστηριασμού ενυπόθηκου ακινήτου καθορίζεται και διέπεται από τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν. 9/1965) (στο εξής «ο Νόμος»).
Σε περιπτώσεις όπου υπάρχει υπερημερία και το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ξεκινήσει τη διαδικασία αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου «Θ» και «Ι», η οποία συνοδεύεται με κατάσταση λογαριασμού με το οφειλόμενο υπόλοιπο, συμπεριλαμβανομένων τόκων και άλλων εξόδων. Μέσω της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», ο ενυπόθηκος δανειστής καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό τάσσοντας προθεσμία, όχι λιγότερη των 45 ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης, για σκοπούς συμμόρφωσης.
Ακολούθως, και σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», μέσω της οποίας ο ενυπόθηκος δανειστής ενημερώνει τον οφειλέτη ότι το ενυπόθηκο ακίνητο θα πωληθεί με πλειστηριασμό, καθορίζοντας επίσης την ημερομηνία και τόπο που αυτός θα πραγματοποιηθεί. Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν πρέπει να επιδοθεί στον ενυπόθηκο οφειλέτη και/ή σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο σε περίοδο μικρότερη των 30 ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία θα διεξαχθεί ο πλειστηριασμός. Σύμφωνα με τον Νόμο και το περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου μέσω Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού Διάταγμα του 2019, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να επιλέξει τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού με ηλεκτρονικά μέσα και η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου δύναται να πραγματοποιηθεί μέσω ιστοσελίδας ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Όσον φορά τη διαδικασία εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας αυτού, όπως θα αναλυθεί πιο κάτω, ο ενυπόθηκος οφειλέτης επιδίδει στον ενυπόθηκο δανειστή Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ», είτε ταυτόχρονα με είτε μετά την επίδοση της Ειδοποίησης «ΙΑ», καλώντας τον τελευταίο να διορίσει εκτιμητή εντός 10 ημερών από την παραλαβή της.
Τέλος, σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο δεν πωληθεί κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης, είτε με διαδικασία πλειστηριασμού είτε με απευθείας πώληση, και προς το σκοπό αυτό επιδίδει την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΓ».
- Πως καθορίζεται η αγοραία αξία και το τίμημα πώλησης για του ενυπόθηκου ακινήτου;
Όπως αναφέρεται ανωτέρω, μέρος της διαδικασίας πλειστηριασμού, και σύμφωνα με την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ», είναι ο διορισμός 2 εκτιμητών, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη, για σκοπούς ταυτόχρονης διενέργειας ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου. Με την ολοκλήρωση τους, οι εκθέσεις παραδίδονται και κοινοποιούνται στα μέρη.
Σε περίπτωση όπου η ψηλότερη εκτίμηση, με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης είναι μικρότερη από την χαμηλότερη εκτίμηση συν 25% αυτής, τότε ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θεωρείται ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων. Σε περίπτωση όπου η ψηλότερη εκτίμηση είναι ίση ή μεγαλύτερη από την χαμηλότερη εκτίμηση συν 25% αυτής, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει εντός 5 ημερών από την παραλαβή των εκτιμήσεων να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου (ΕΤΕΚ) τον διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή ο οποίος θα προβεί στην ετοιμασία τρίτης έκθεσης εκτίμησης. Σε τέτοια περίπτωση, ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θεωρείται ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων.
Κατά την πρώτη προσπάθεια για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης όχι μικρότερη από το 80% της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου.
- Πως μπορεί να σταματήσει η διαδικασία πλειστηριασμού ενός ενυπόθηκου ακινήτου; Ποια τα δικαιώματα του ενυπόθηκου οφειλέτη;
Ο Νόμος δίδει το δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη να καταχωρήσει Αίτηση – Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο αναφορικά με τον σκοπούμενο πλειστηριασμό εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης «ΙΑ» μόνο για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί της απαιτούμενες από το Νόμο τυπικές προϋποθέσεις.
(β) Η ειδοποίηση δεν έχει επιδοθεί δεόντως.
(γ) Η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν από τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή.
(δ) Έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη.
(ε) Ο ενυπόθηκος δανειστής αρνήθηκε να προσέλθει σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου.
(ζ) Έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου.
(η) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει εγκριθεί να συμμετέχει στο σχέδιο «ΕΣΤΙΑ» ή σε οποιοδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο για επιδότηση πιστωτικής διευκόλυνσης και τηρεί τη συμφωνία και πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από αυτό.
Ως εκ τούτου, η δυνατότητα ενός ενυπόθηκου οφειλέτη να προσφύγει στο Δικαστήριο για σκοπούς αναστολής/παραμερισμού της διαδικασίας του σκοπούμενου πλειστηριασμού είναι πολύ περιορισμένη και συγκεκριμένη. Η προθεσμία δε που τίθεται στη νομοθεσία για σκοπούς προώθησης της συγκεκριμένης διαδικασίας είναι αυστηρή και καταληκτική για την τύχη της. Ως εκ τούτου, είναι πολύ σημαντικό, κατ' αρχάς, να μην αγνοηθούν από τον ενυπόθηκο οφειλέτη οι πιο πάνω Ειδοποιήσεις και να ενεργήσει άμεσα, λαμβάνοντας νομική συμβουλή.
Όπως αναφέρεται στο σημείο (δ) ανωτέρω, μια εκ των περιπτώσεων κατά τις οποίες δύναται να παραμεριστεί η διαδικασία πλειστηριασμού αφορά την ύπαρξη παρεμπίπτον απαγορευτικού διατάγματος υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης θα πρέπει, είτε μόλις λάβει τις αρχικές Ειδοποιήσεις είτε ακόμα και πριν την έναρξη της διαδικασίας πλειστηριασμού, να λάβει τα δέοντα διαβήματα για σκοπούς καταχώρησης Αγωγής εναντίον της Τράπεζας, στα πλαίσια της οποίας δύναται να καταχωρηθεί Αίτηση για έκδοση απαγορευτικού διατάγματος. Η λήψη προηγούμενης νομικής συμβουλής, τόσο για σκοπούς καταχώρησης Αγωγής εναντίον της Τράπεζας, είτε στη βάση αμφισβήτησης του οφειλόμενου ποσού είτε για σκοπούς ακύρωσης της υποθήκης, όσο και για σκοπούς καταχώρησης Αίτησης για έκδοση απαγορευτικού διατάγματος, είναι υψίστης σημασίας αφού η κάθε υπόθεση εξετάζεται με βάση τα δικά της περιστατικά και γεγονότα.
Θα πρέπει να διευκρινιστεί στο σημείο αυτό ότι η καταχώρηση Αγωγής εναντίον της Τράπεζας, χωρίς την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος, δεν καθιστά από μόνη της εμπόδιο στη διαδικασία πλειστηριασμού. Ακόμα, οι οποιεσδήποτε διαπραγματεύσεις του ενυπόθηκου οφειλέτη με τον ενυπόθηκο δανειστή, για σκοπούς εξόφληση της οφειλής, δεν μπορούν από μόνες τους να σταματήσουν τον σκοπούμενο πλειστηριασμό. Ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει με τη διαδικασία πλειστηριασμού ανεξάρτητα από τα πιο πάνω.
- Προστατεύτε το ενυπόθηκο ακίνητο από τη διαδικασία πλειστηριασμού εάν αυτό αφορά πρώτη κατοικία;
Δυστυχώς, στον Νόμο δεν υπάρχει οποιαδήποτε πρόνοια η οποία ν' απαγορεύει την πώληση της πρώτης κατοικίας από τον ενυπόθηκο δανειστή.
- Τι ισχύει με την αναστολή των διαδικασιών πλειστηριασμού ένεκα των κοινωνικοοικονομικών επιπτώσεων που επέφερε η έξαρση της πανδημίας;
Με την τελευταία τροποποίηση του Νόμου, οι διαδικασίες πλειστηριασμών συγκεκριμένων κατηγοριών ενυπόθηκων ακινήτων βρίσκονταν σε αναστολή μέχρι και την 31/07/2021. Πρόσφατα, η Βουλή των Αντιπροσώπων ενέκρινε νόμο ο οποίος επεκτείνει την ως άνω ημερομηνία, με σκοπό την αναστολή των διαδικασιών πλειστηριασμού μέχρι και το τέλος Οκτωβρίου του 2021. Παρ' όλα ταύτα, ο συγκεκριμένος νόμος δεν τέθηκε σε ισχύει και δεν θα εφαρμοστεί μέχρι το Ανώτατο Δικαστήριο να αποφανθεί για τη συνταγματικότητα του, κατόπιν αναπομπής του από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
