In vrijwel alle modellen van de ROZ voor bedrijfsruimte en winkelruimte, is een bepaling opgenomen die een boete stelt op te laat betalen ter grootte van een percentage van de huurachterstand met een minimum. Er is veel jurisprudentie over de uitleg van die bepaling omdat het bij een grotere huurachterstand veel uitmaakt of die boetebepaling als cumulatief moet worden gezien of juist niet.

Een voorbeeld van de boetebepaling is ROZ-kantoorruimte 2015. Daarin luidt artikel 23.2 van de algemene bepalingen als volgt: "Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van €300 per maand."

Stel dat een huurder die per maand moet betalen de maanden januari, februari en maart onbetaald heeft gelaten. Is de huurder dan in april over de maand januari één keer een boete verschuldigd of drie keer? De bepaling is daar niet duidelijk over. Bij een huurachterstand van drie maanden is een huurder bij een cumulatief berekende boete al een twee keer zo hoge boete verschuldigd als bij een niet cumulatief berekende boete. Als de huurachterstand daarna verder oploopt, loopt ook de boeteberekening exponentieel uiteen.

Over de uitleg van deze boetebepaling is veel recente jurisprudentie met uiteenlopende resultaten. In 2015 heeft het Gerechtshof Amsterdam geoordeeld dat de boete cumulatief is bedoeld. De Rechtbank Amsterdam heeft in 2016 bepaald dat hij dat oneerlijk vindt en het tot buitensporige resultaten leidt. Zo schrijft de rechtbank eerst: "Het gerechtshof te Amsterdam heeft (...) overwogen dat de boete van artikel 18 lid 2 ROZ-model ertoe strekt de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te betalen. Een uitleg van het beding inhoudende dat de huurder over elke maand die niet tijdig is voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd, leidt volgens het hof tot het onaannemelijke resultaat dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald. De boete komt in plaats van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt, en een juiste uitleg brengt mee dat (in het door het hof besliste geval) over de 9 onbetaald gebleven maandtermijnen niet 9 maal, maar 45 maal een bedrag van €300 toewijsbaar is, aldus het hof." Toch komt de rechtbank tot de conclusie dat hij vindt dat de uitleg van het hof tot "onlogische en onbillijke" resultaten leidt. Hij vindt daarom dat het betreffende beding juist niet cumulatief moet worden uitgelegd. Het is opmerkelijk dat de rechtbank zo expliciet afwijkt van de lijn van het gerechtshof wat toch een hogere rechtsprekende instantie is.

De Rechtbank Limburg heeft in 2017 in februari geoordeeld dat de boete wel degelijk cumulatief is bedoeld, maar nog geen drie maanden later in een andere zaak dat de boete niet cumulatief bedoeld kán zijn omdat "geen redelijk handelend contractspartij" daarmee akkoord zou gaan. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in januari van dit jaar weer dat de boete als percentage van de huursom wél cumulatief moet worden berekend maar de minimumboete van €300 per maand weer níet.

Conclusie? Gelet op de zeer verdeelde rechtspraak over dit onderwerp heeft het zin als een verhuurder onder verwijzing naar de hem gunstige rechtspraak die de boete als 'prikkel tot nakoming' vooropstelt, een beroep doet op een cumulatieve uitleg van de boetebepaling. Een huurder kan wijzen op voor hem gunstige uitspraken en zich erop beroepen dat een cumulatieve boete in omvang al snel kan ontsporen zodat de bepaling niet cumulatief bedoeld kán zijn. Zou hierover worden geprocedeerd, dan is de uitkomst echter hoogst onzeker. Bovendien kunnen andere factoren (zoals een kwartaalbetaling in plaats van een maandbetaling) de boeteberekening verder compliceren en kan ook een discussie ontstaan over de vraag of wettelijke (handels)rente over de boete is verschuldigd als die onbetaald wordt gelaten. Het is dan ook zaak voor zowel verhuurder als huurder om hier nauwkeurig aandacht aan te besteden, vooral bij grotere betalingsachterstanden.

Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.