Het lijkt zo simpel, bij de levering van een (bestaande) woning betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting, bij de levering van overig vastgoed (geen nieuwbouw) 6%. Toch 'regent' het de laatste tijd uitspraken over de vraag welk percentage van toepassing is volgens de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). In dit artikel wordt kort stil gestaan bij een aantal uitspraken, die gewezen zijn na 24 februari 2017 toen de Hoge Raad geprobeerd heeft heldere richtlijnen te formuleren (ECLI:NL:HR:2017:290, 291, 294 en 295).

Hof Den Haag 25 mei 2018 (GHDHA:2018:1301)

In deze procedure verkreeg koper met haar echtgenoot een appartementsrecht in een voormalig bedrijfs- en kantoorpand. In geschil was of de verkrijging van de onroerende zaak door koper een woning in de zin van de overdrachtsbelasting betrof en in aanmerking kwam voor toepassing van het tarief van 2% procent. Zowel de rechtbank als het hof concludeerden dat het lagere percentage van 2% van toepassing was. Het hof kwam wel met een iets andere onderbouwing dan de rechtbank, rechtsoverweging 2: 'de in dezen vastgestelde feiten en omstandigheden reeds de conclusie dat ten tijde van de verkrijging sprake is van een pand dat in zijn totaliteit oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen, maar dat door de latere verbouwingswerkzaamheden in samenhang met de juridische splitsing in afzonderlijke onroerende zaken naar de aard tot verschillende woningen is bestemd. Dat is toegestaan dat deze onroerende zaken in voorkomend geval zullen worden gebruikt als woning met werkruimte aan huis, maakt deze bestemming naar de aard niet anders. Het Hof constateert derhalve dat de tot aan de verkrijging van de zijde van de leverancier (de gemeente [Z]) van de naar de oppervlakte, omvang en basisinrichting ingevulde en gerealiseerde appartementen aan het voorheen als één kantoorgebouw te kwalificeren object verrichte verbouwingswerkzaamheden de onroerende zaken, met inbegrip van het door belanghebbende verkregene, elk naar de aard hebben bestemd als woning. Niet beslissend maar wel mede richtinggevend acht het Hof dat de naar de aard geconstateerde bestemming tot woning niet in strijd komt met doch volledig spoort met de in de betrokken officiële documentatie te lezen opzet en tenuitvoerlegging van het door de gemeente [Z] geëntameerde totale transformatieproject en de in dat verband al vóór de verkrijging bestaande of afgegeven publiekrechtelijke vergunningen. (onderstreping Dentons Boekel)'

Hof Amsterdam 17 april 2018 (GHAMS:2018:1423)

In deze procedure ging het om de verkrijging van een (voormalige) kliniek die na sluiting dienstdeed als winteropvang van daklozen en thuislozen en als studentenhuisvesting (kennelijk als leegstandsbeheer). De in dat verband gestelde aanpassingen (lees: tussenwanden, sloten en aansluitingen voor sanitair) hadden – naar het oordeel van het hof – geen wezenlijke wijziging aangebracht in de aard van het gebouw (een kliniek). Volgens het hof was daarom geen sprake van de verkrijging van een woning (net als ook de rechtbank concludeerde).

De rechtbank blikte in eerste aanleg terug op de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 en constateerde dat bij de beantwoording van de vraag of de onroerende zaak als woning dient te worden aangemerkt een zo objectief mogelijke maatstaf dient te worden toegepast. Dit betekent dat zoveel mogelijk moet worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Feitelijk gebruik als woning brengt niet mee dat het bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd aldus de rechtbank. Dit kunt u teruglezen in het arrest.

In hoger beroep probeerde de koper opnieuw aansluiting te zoeken bij een van de vier Hoge Raad arresten van 24 februari 2017 (nummer 295) en beriep zich tevens op een brief van de gemeente (die repte van een eventuele gedeeltelijke woonbestemming). Dat beroep slaagde echter niet. Volgens het Hof bestond er over de kwalificatie van de kliniek geen twijfel (op het moment van levering was deze onroerende zaak niet bestemd als bewoning), zodat ook aan de brief van de gemeente geen verdere betekenis toekwam.

Rechtbank Den Haag 30 november 2017 (RBDHA:2017:16484).

In deze procedure, waarvan ik begrepen heb dat hoger beroep is ingesteld, ging het om de verkrijging van een appartementsrecht in een voormalig kantoorgebouw. Het pand was ten tijde van de verkrijging intern kennelijk gesloopt en er was aanvang gemaakt met de opbouwwerkzaamheden. Ook beschikte koper over een omgevingsvergunning voor de afbouw tot woning.

Volgens de rechtbank was ten onrechte door de belastinginspecteur een tarief van 6% toegepast. Aardig om te zien is dat ook deze rechtbank stil stond bij de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017. Opvallend is dat de rechtbank concludeerde in rechtsoverweging 9: 'Ten tijde van de verkrijging bevond het bouwwerk zich naar het oordeel van de rechtbank dan in een staat waarvan niet kan worden geconcludeerd dat het zijn bestemming als kantoorpand had behouden, noch dat het bouwwerk inmiddels naar zijn aard was bestemd voor bewoning. (onderstreping Dentons Boekel) ' Het pand bevond zich kennelijk even in 'niemandsland'. Als gevolg hiervan gaf de rechtbank doorslaggevende betekenis aan de eisen en/of beperkingen die voor het gebruik van de onroerende zaak voortvloeiden uit publiekrechtelijke voorschriften en dat was bewoning.

Tot slot

Bovenstaande uitspraken laten zien dat per casus moet worden bekeken, indachtig alle omstandigheden van het geval, hoe het kwartje (vermoedelijk) zal uitvallen. Zorg er dus voor dat uw opdrachtgevers goed worden voorgelicht en stem tijdig af met de betrokken notaris en/of schakel voor de zekerheid een fiscalist in.

Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.