Netherlands: Hoog Of Laag Tarief, Dat Is (En Blijft) De Vraag…

Last Updated: 20 July 2018
Article by Cornélie Arnouts

Het lijkt zo simpel, bij de levering van een (bestaande) woning betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting, bij de levering van overig vastgoed (geen nieuwbouw) 6%. Toch 'regent' het de laatste tijd uitspraken over de vraag welk percentage van toepassing is volgens de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). In dit artikel wordt kort stil gestaan bij een aantal uitspraken, die gewezen zijn na 24 februari 2017 toen de Hoge Raad geprobeerd heeft heldere richtlijnen te formuleren (ECLI:NL:HR:2017:290, 291, 294 en 295).

Hof Den Haag 25 mei 2018 (GHDHA:2018:1301)

In deze procedure verkreeg koper met haar echtgenoot een appartementsrecht in een voormalig bedrijfs- en kantoorpand. In geschil was of de verkrijging van de onroerende zaak door koper een woning in de zin van de overdrachtsbelasting betrof en in aanmerking kwam voor toepassing van het tarief van 2% procent. Zowel de rechtbank als het hof concludeerden dat het lagere percentage van 2% van toepassing was. Het hof kwam wel met een iets andere onderbouwing dan de rechtbank, rechtsoverweging 2: 'de in dezen vastgestelde feiten en omstandigheden reeds de conclusie dat ten tijde van de verkrijging sprake is van een pand dat in zijn totaliteit oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen, maar dat door de latere verbouwingswerkzaamheden in samenhang met de juridische splitsing in afzonderlijke onroerende zaken naar de aard tot verschillende woningen is bestemd. Dat is toegestaan dat deze onroerende zaken in voorkomend geval zullen worden gebruikt als woning met werkruimte aan huis, maakt deze bestemming naar de aard niet anders. Het Hof constateert derhalve dat de tot aan de verkrijging van de zijde van de leverancier (de gemeente [Z]) van de naar de oppervlakte, omvang en basisinrichting ingevulde en gerealiseerde appartementen aan het voorheen als één kantoorgebouw te kwalificeren object verrichte verbouwingswerkzaamheden de onroerende zaken, met inbegrip van het door belanghebbende verkregene, elk naar de aard hebben bestemd als woning. Niet beslissend maar wel mede richtinggevend acht het Hof dat de naar de aard geconstateerde bestemming tot woning niet in strijd komt met doch volledig spoort met de in de betrokken officiële documentatie te lezen opzet en tenuitvoerlegging van het door de gemeente [Z] geëntameerde totale transformatieproject en de in dat verband al vóór de verkrijging bestaande of afgegeven publiekrechtelijke vergunningen. (onderstreping Dentons Boekel)'

Hof Amsterdam 17 april 2018 (GHAMS:2018:1423)

In deze procedure ging het om de verkrijging van een (voormalige) kliniek die na sluiting dienstdeed als winteropvang van daklozen en thuislozen en als studentenhuisvesting (kennelijk als leegstandsbeheer). De in dat verband gestelde aanpassingen (lees: tussenwanden, sloten en aansluitingen voor sanitair) hadden – naar het oordeel van het hof – geen wezenlijke wijziging aangebracht in de aard van het gebouw (een kliniek). Volgens het hof was daarom geen sprake van de verkrijging van een woning (net als ook de rechtbank concludeerde).

De rechtbank blikte in eerste aanleg terug op de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 en constateerde dat bij de beantwoording van de vraag of de onroerende zaak als woning dient te worden aangemerkt een zo objectief mogelijke maatstaf dient te worden toegepast. Dit betekent dat zoveel mogelijk moet worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Feitelijk gebruik als woning brengt niet mee dat het bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd aldus de rechtbank. Dit kunt u teruglezen in het arrest.

In hoger beroep probeerde de koper opnieuw aansluiting te zoeken bij een van de vier Hoge Raad arresten van 24 februari 2017 (nummer 295) en beriep zich tevens op een brief van de gemeente (die repte van een eventuele gedeeltelijke woonbestemming). Dat beroep slaagde echter niet. Volgens het Hof bestond er over de kwalificatie van de kliniek geen twijfel (op het moment van levering was deze onroerende zaak niet bestemd als bewoning), zodat ook aan de brief van de gemeente geen verdere betekenis toekwam.

Rechtbank Den Haag 30 november 2017 (RBDHA:2017:16484).

In deze procedure, waarvan ik begrepen heb dat hoger beroep is ingesteld, ging het om de verkrijging van een appartementsrecht in een voormalig kantoorgebouw. Het pand was ten tijde van de verkrijging intern kennelijk gesloopt en er was aanvang gemaakt met de opbouwwerkzaamheden. Ook beschikte koper over een omgevingsvergunning voor de afbouw tot woning.

Volgens de rechtbank was ten onrechte door de belastinginspecteur een tarief van 6% toegepast. Aardig om te zien is dat ook deze rechtbank stil stond bij de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017. Opvallend is dat de rechtbank concludeerde in rechtsoverweging 9: 'Ten tijde van de verkrijging bevond het bouwwerk zich naar het oordeel van de rechtbank dan in een staat waarvan niet kan worden geconcludeerd dat het zijn bestemming als kantoorpand had behouden, noch dat het bouwwerk inmiddels naar zijn aard was bestemd voor bewoning. (onderstreping Dentons Boekel) ' Het pand bevond zich kennelijk even in 'niemandsland'. Als gevolg hiervan gaf de rechtbank doorslaggevende betekenis aan de eisen en/of beperkingen die voor het gebruik van de onroerende zaak voortvloeiden uit publiekrechtelijke voorschriften en dat was bewoning.

Tot slot

Bovenstaande uitspraken laten zien dat per casus moet worden bekeken, indachtig alle omstandigheden van het geval, hoe het kwartje (vermoedelijk) zal uitvallen. Zorg er dus voor dat uw opdrachtgevers goed worden voorgelicht en stem tijdig af met de betrokken notaris en/of schakel voor de zekerheid een fiscalist in.

Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
Events from this Firm
16 Oct 2018, Other, London, UK

This event has been organised in partnership between the Dentons LGBT+ network, GLOW, the Dentons women's network, Inspire, and their allies.

18 Oct 2018, Other, Milan, Italy

Il contratto di agenzia: Inquadramento sistematico, aspetti gestionali e soluzioni pratiche.

18 Oct 2018, Other, Prague, Czech Republic

Právnické osoby jsou v České republice trestně odpovědné od ledna 2012. Trestnímu stíhání v ČR prozatím čelilo nebo čelí 1239 firem, do konce letošního pololetí jich bylo pravomocně odsouzeno 341.

 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions