Portugal: ALTERAÇÕES AO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

Last Updated: 14 July 2017
Article by PLMJ Team

Foi publicada no passado dia 14 de junho de 2017 – com entrada em vigor a 15 de junho de 2017 –, a Lei n.º 43/2017, que introduz alterações significativas ao Novo Regime do Arrendamento Urbano ("NRAU")1 , ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados2 e ao Código Civil (em matéria de arrendamento).

I. ALTERAÇÕES AO NRAU

Em traços gerais, a Lei agora publicada altera de forma profunda os períodos transitórios de limitação legal ao valor da renda mensal suportada pelo arrendatário e, bem assim, de submissão de contratos de arrendamento "antigos"3 ao NRAU, introduzindo ainda outras particularidades relevantes.

Em especial, e no âmbito do processo de atualização extraordinária de renda e transição dos referidos contratos de arrendamento para o NRAU (introduzido pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto), foram introduzidas as seguintes alterações:

CONTRATOS PARA FINS HABITACIONAIS

Caso o arrendatário invoque a comprove que o Rendimento Anual Bruto Corrigido ("RABC") do seu agregado familiar é inferior a cinco Remunerações Mínimas Nacionais Anuais ("RMNA"), o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de oito anos (até aqui cinco anos) a contar da receção, pelo senhorio da resposta do arrendatário no âmbito do referido processo;

São criados três novos escalões de limitação da renda a suportar pelo arrendatário durante o referido período de oito anos, determinados em função do RABC do seu agregado familiar (e com limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do locado nos termos do CIMI), designadamente: (i) máximo de 15%, no caso de o rendimento ser inferior a 1000 mensais; (ii) máximo de 13%, no caso de o rendimento ser inferior a 750 mensais; e (iii) máximo de 10%, no caso de

o rendimento ser inferior a € 500,00;

Findo o referido prazo de oito anos, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos (até aqui dois anos);

Relativamente aos contratos em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% e, adicionalmente, haja invocado e comprovado que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda (limitado ao valor efetivo do RABC) vigora por um período de dez anos (anteriormente cinco anos).

CONTRATOS PARA FINS NÃO HABITACIONAIS

Caso, no âmbito do processo de atualização extraordinária de renda e transição para o NRAU, o arrendatário invoque a comprove alguma das circunstâncias a que a lei atribui proteção especial4, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de dez anos (até aqui cinco anos) a contar da receção, pelo senhorio da resposta do arrendatário no âmbito do referido processo;

A limitação da renda a um limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do locado nos termos do CIMI passa a aplicar-se agora durante o referido período de dez anos;

Findo tal período de dez anos, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos (até aqui três anos).

II. ALTERAÇÕES AO REGIME JURÍDICO DAS OBRAS EM PRÉDIOS ARRENDADOS

Adicionalmente, a Lei ora publicada introduz alterações materiais ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, das quais se destacam as seguintes:

É redefinido o conjunto de obras que podem fundamentar a denúncia de contratos de arrendamento de duração indeterminada, em particular exigindo-se determinados critérios no que respeita ao nível de conservação do locado e, bem assim, ao correspondente custo;

É atribuída ao arrendatário, de forma expressa, a faculdade de consulta ou emissão de reprodução ou certidão do processo respeitante ao controlo prévio urbanístico respeitante ao locado;

A denúncia de contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos obriga o senhorio5, mediante acordo e em alternativa6:

  1. Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado (até aqui um ano de renda);
  2. A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos (até aqui dois anos)

O prazo para desocupação do imóvel passa a ser de 60 dias (até agora 15 dias) após confirmação da denúncia pelo senhorio (ou até ao termo do prazo de seis meses da sua comunicação inicial, se posterior);

A indemnização acima referida deverá ser paga: (i) metade após confirmação da denúncia e (ii) o restante no ato de entrega do locado (antes integralmente com a entrega).

No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% em que tenha havido realojamento do arrendatário na sequência de denúncia do contrato anterior, a morte do arrendatário não determina a caducidade do novo contrato, transmitindo- se nos termos gerais da Lei7;

Oarrendatárionocontratodearrendamento objeto de denúncia passa a ser titular de direito de preferência no âmbito de novo arrendamento celebrado pelo senhorio, no prazo de dois anos contado da cessação do primeiro.

III. ALTERAÇÕES AO CÓDIGO CIVIL

Finalmente, chama-se a atenção para a circunstância de a Lei n.º 43/2017, de 14 de junho ter introduzido alterações ao próprio Código Civil, em matéria de arrendamento, merecendo particular destaque:

O aumento de dois para três meses, do período de mora no pagamento da renda, encargos ou despesas da responsabilidade do arrendatário como fundamento para a resolução do contrato de arrendamento; e

A fixação de um prazo contratual certo de strong>cinco anos (antes dois anos), no silêncio das partes quanto a esse respeito.

Footnotes

 1 Aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro e pela Lei n.º 42/2017, de 14 de junho.

2 Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto e alterado pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de outubro e pelas Leis n.ºs 30/2012, de 14 de agosto, 79/2014, de 19 de dezembro e 42/2017, de 14 de junho.

3 Isto é, contratos para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, com entrada em vigor a 15 de novembro de1990 e contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, em vigor desde 5 de outubro de 1995.

4 São circunstâncias a que a lei atribui proteção especial, as seguintes: (i) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa; (ii) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional; (iii) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei nº 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei nº 12/85, de 20 de junho; (v) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico (esta última circunstância introduzida pela Lei n.º 42/2017, de 14 de junho).

5 De notar, no entanto, que o regime apresenta especificidades relevantes no caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

6 Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da receção pelo arrendatário da comunicação de denúncia efetuada pelo senhorio, aplica-se o previsto na alínea a).

7 Aplicando-se em particular o regime previsto no artigo 57.º do NRAU, conforme determina o novo artigo 57.º-A, aditado pela Lei n.º 43/2017, de 14 de junho.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
In association with
Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions