Arsa payının düzenlenmesinde yasal düzenlemenin tarihi gelişimine bakıldığında, ilk başta, arsa payı irade özgürlüğüne dayalı olarak kat maliklerince belirlenir ve değişmezlik sonucuna tabi olur iken, 1983-2007 yılları arasında yine kat maliklerinin iradesi ve fakat hakimin müdahalesine tabi olduğu bir döneme geçilmiş, akabinde 5711 sayılı yasa değişikliği ile proje müellifi tarafından kurulan yine hakimin müdahalesine tabi olunan keza halen de uygulana gelen yasal prosedüre geçilmiştir.

Arsa payının düzeltilmesi davalarında, Hakime verilen geniş takdir yetkisi ile davanın esası araştırılırken, kat irtifakı/kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki konum ve büyüklük kriterlerine göre tespit yapılması ve bu tarihteki bağımsız bölüm değerlerine göre arsa payının düzenlenmesine dikkat edilmelidir.

Bu minvalde;  arsa payının düzeltilmesi davalarında,  634 sayılı Kat Mülkiyeti  Kanunu ("KMK") 3. Maddesinde bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki nitelik ve değerleri ile orantılı olup olmadığının saptanması gerektiği, arsa payı belirlenirken bağımsız bölümlerin değerlerinde sonradan oluşan değişikliklerin dikkate alınmaması gerektiği, kat mülkiyeti tesisi tarihinde bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan somut ve haklı nedenlerin bulunduğunun ispatı gerektiği benimsenmektedir.

Yargıtay'ın genel kabul gören kararlarında1; "Arsa payı düzenlenmesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, (1) arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oransız olarak belirlenmiş olmasıdır, bu hususa dayalı istemlerde mahkemece tüm kanıtlar değerlendirilerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payım karşılaştırıp, denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, (2) bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanım ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar esas alınır; (3) değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz." ifadeleri ile değerlendirme kıstaslarını belirlemiştir.

Konum kriterleri ise Yargıtay uygulamalarında2; "bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması,, mimari kullanımı ve konumu, cephesi manzarası kullanım amacı(konut/işyeri vs) eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve dış etkenlerden etkilenme vb" hususları esas almaktadır ve fakat bu kriterlerin kat irtifakının 60'lı yıllara göre değerlendirilmesi afaki ve tahmini olmaktan öteye geçemeyecektir dolayısıyla davanın ispatının bu açıdan güç olduğu açıktır." şeklinde ifade edilmektedir. 

Anılan içtihat değerlendirmesi perspektifinden; yargılama süreçleri değerlendirildiğinde, kat irtifakının kurulduğu yıllarda bağımsız bölüm değerlerinin saptanmasında ne gibi bir fikri ameliyenin yapıldığı ortaya açıkça konulmaksızın sadece lafzi olarak anılması değerlendirme kriteri olarak kabul edilemeyeceğinden dava konusunun  bu yönüyle karşılaştırmalı bir bakış ile denetime elverişli niteliğe kavuşması da pek mümkün olmayacaktır.  Üstelik ana gayrimenkulün ekonomik ömrünü tamamlamış veya beklenen depremde ağır hasarlı hale gelecek olması söz konusu ise, 6306 sayılı yasa kapsamında konumuna bağlı değer kriterinin tespitinin güç olduğu hatta tahminden öteye geçemeyeceği de açıktır. Keza; kat mülkiyeti tesisi tarihinde bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan somut ve haklı nedenlerin bulunduğu ispatlanmadığı takdirde de dava red olunmalıdır.

Keza sıklıkla 50 ila 60 yıl öncesinde kat irtifakı kurulan eskimiş ana gayrimenkullerde arsa payının düzeltilmesi davasına rastlandığından, değerlendirme kriterlerinin kat irtifakının kurulduğu tarihte mevcut delillere ihtiyaç duyduğundan davanın ispatında ciddi güçlükler ortaya çıkması ve bu halde yargılama sürecinin uzun sürmesi ve nihai kanaate ulaşılmasının mümkün olmayışı kuvvetle muhtemeldir.

Yargıtay içtihatlarına konu ve fakat sonrasında 2814 sayılı yasa değişikliği ile "KMK" 3. maddesi düzenlemesi ile 5711 sayılı yasa ile bu madde de yapılan değişiklikle "Konum Ve Büyüklük Kriterleri" ne bağlanan arsa payının düzeltilmesi davasında, konunun tarihsel gelişimi ve amaçsal yorumu birlikte değerlendirilmelidir.

Şöyle ki;  "6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun"un mevzuata eklenmesi ve ana taşınmazın bölgesi itibariyle bu yasanın uygulama alanı bulması akabinde sık rastlanan bir dava tipi haline gelen arsa payının düzeltilmesi davalarında, davacının talebinin doğru hukuki perspektifte değerlendirilmesi  gerekmektedir.

6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı kararına konu edilen bir gayrimenkul mevcut iken ve kat maliklerinin "yeniden yapılandırma" yolunda arsa payı niceliğine bağlı haksız ve fazladan hak edinmelerini sağlamak amacıyla hareket edip etmedikleri,  arsa payının düzeltilmesi davası açmalarının TMK'nın 2. Maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılmasının söz konusu olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Zira, 6306 sayılı yasanın konuluş amacı deprem güvenliği taşımayan yapıların bertaraf edilmesine yöneliktir ve yasanın amacını aşan nitelikte olarak hukuk ve hakkaniyete aykırı şekilde "KMK"nın ilgili maddelerine atfen talep ve dava edilen husus hakkın kötüye kullanılması ve dürüstlük kuralına uyulmaması anlamına gelebileceğinden, hakimin geniş takdir yetkisi somut her bir vakada bu hukuki perspektifte davayı araştırmalı, hakkın kullanımı temelinde yatan "irade kuramı" gereği kullanılıp kullanılmadığını tartışmalıdır.

TMK'nın 2. Maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçların yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılması hukuk düzeni korumaz hükmü çerçevesinde, aradan uzunca bir zaman geçmesine rağmen mevcut arsa paylarına herhangi bir itiraz olmaksızın ana taşınmazdan kaynaklanan yükümlülüklere yıllarca bu oran üzerinden ifa edildikten sonra son yıllarda gündeme gelen kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde  davanın açılmasının iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı hususu gerek yerel mahkeme gerekse bölge adliye mahkemesi kararlarında ve yargıtay içtihatlarında genel kabul görmektedir.

Yerel mahkemelerin yaygın kararları3; "TMK'nın 2. Maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçların yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz hükmü çerçevesinde, aradan uzunca bir zaman geçmesine rağmen mevcut arsa paylarına herhangi bir itiraz olmaksızın ana taşınmazdan kaynaklanan yükümlülüklere yıllarca bu oran üzerinden ifa edildikten sonra, son yıllarda gündeme gelen kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde bu davanın açılması iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından ve tespit edilen yeni arsa payları incelemesinde davacının arsa payı düzeltim talebinde bulunmasında hukuki yararının olmadığı bağımsız bölümlerin değerleri ile arsa payı  arasında açık bir oransızlık tespit edilmediği kanaatine varılarak davanın reddine" şeklinde gerekçelendirilmekte ve hakkın kötüye kullanılması hukuki yarar müessesi ile birlikte yorumlanmakta ve kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde arsa payının düzeltilmesi davaları iyiniyet ile bağdaştırılmamakta, arsa payı düzeltilmesi talepli davaların reddi yoluna gidilmektedir.

Footnotes

1 Yargıtay 18. HD. E.2015/19444, K. 2016/11303, T. 13/10/2016

2 Yargıtay 18.HD. E.2008/10404, K.2009/700, T. 05/02/2009-Yarg. Kar. Derg., Aralık 2009

Yargıtay 18.HD. E.2008/13132, K.2009/1268, T.17/02/2009

3 İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi E. 2015/445 , K. 2017/777, T.06.12.2017

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.