Turkey: Emlak Vergisi Ve Takdir Komisyonu Kararlarının İptali

Last Updated: 1 November 2017
Article by Adem Subaşı

Takdir komisyonu kararlarının iptali davalarında Danıştay'ın kabul ettiği üzere dava açma süresi 30 gündür. 30 günlük sürenin başlangıcının ne olduğuna ilişkin bugüne kadar birçok tartışma yapılmış ve Danıştay Vergi Daireleri Genel Kurulu'nun vermiş olduğu son karar ile bu tartışma şimdilik nihayete ermiştir. Kanun koyucu tarafından hukuki bir düzenleme yapılıncaya dek, bu karar uygulama alanı bulacak gibi gözükmektedir.

Hem Anayasa Mahkemesi hem Danıştay Vergi Daireleri Genel Kurulu, takdir komisyonu tarafından verilen kararların kişilerin anayasal haklarına doğrudan etkide bulunabilecek kararlar olduğu kanaatine varmıştır. Takdir komisyonu kararlarına karşı mükelleflerin yargı yoluna gidebilmesi hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesinden doğan bir zorunluluktur.

Takdir komisyonu kararları mükelleflere doğrudan veya ilan yoluyla tebliğ edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığı gibi ilgililere ne suretle tebliğ edileceğine dair de bir düzenleme bulunmamaktadır. VUK'un mükerrer 49. maddesinin son fıkrasında; kesinleşen asgari ölçüde birim değerleri ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle ilan edileceği belirtilmektedir. Bu maddeden yola çıkarak takdir komisyonu kararlarına karşı yalnızca kesinleşene kadar dava açılacağını söylemek kişilerin hak arama hürriyetinin ihlali sonucunu doğuracaktır.

Mükellefler takdir komisyonu kararları kesinleşene dek takdir komisyonu kararlarının iptalini talep edebilecekleri gibi, kesinleştikten sonra emlak vergisi tarhiyatının bildirilmesi veya öğrenilmesi yahut ödenmesi vb. uygulama işlemleri üzerine de bu işlemlerin dayanağı olan takdir komisyonu kararlarının iptalini talep edebileceklerdir.

Bu tartışmanın önemi konunun anayasal haklar ile doğrudan bağlantısının yanında güncelliğinden de kaynaklanmaktadır. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, 08.03.2017 tarihli, 82673428-175.99[6650-150]-28028 sayılı ve 2017/1 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi konulu yazısında; 2017 yılının, bina, arsa ve araziler için 2018 yılına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıl olduğunu belirtmiştir.

İç Genelgeye göre; asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdir işlemlerinin tamamlanarak karara bağlanması ve kararların ilgililere tebliği işlemlerinin 30 Haziran 2017 günü mesai saati bitimine kadar yapılması gerekmektedir. Bu doğrultuda, takdir komisyonu kararları tamamlanarak bu tarihte muhtarlıklarda asılmıştır. Maliki bulunduğunuz arsanın veya arazinin asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerini öğrenmek istemeniz halinde muhtarlığa giderek bilgi sahibi olabilmeniz mümkündür. 2018 için tespiti yapılan birim değerlerin önceki değerlerle orantısını öğrenmek isteyenler 2014 yılı asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerini öğrenmek için  https://intvd.gib.gov.tr/2014_Emlak_Arsa/ sitesine girebilirler. Bu sitede maliki bulunduğunuz arsanın veya arazinin bulunduğu yeri girerek o yerin metrekare değerini öğrenebilir, şimdiki değer ile bir karşılaştırma yapabilir ve fahiş oranlarda bir artış gerçekleşmişse ve bunun için makul bir sebep yok ise takdir komisyonu kararının iptali için bulunduğunuz yerde yetkili olan vergi mahkemesinde iptali davası açabilirsiniz.

Yine İç Genelgeye göre; takdir komisyonu kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değerler kesinleşecektir. Bu hükmün mefhum-u muhalifinden anlaşılacağı üzere, 30.06.2017 tarihinden itibaren 30 gün içerisinde yani 31.07.2017 tarihinde kadar dava açabilmeniz mümkündür. İç Genelgeden bu tarihten sonra dava açılamadığı sonucu çıkıyor olsa da yukarıda detaylıca anlatıldığı üzere Danıştay Vergi Daireleri Genel Kurulu'nun kararı uyarınca emlak vergisi tarhiyatının bildirilmesi veya öğrenilmesi yahut ödenmesi vb. uygulama işlemleri üzerine de bu işlemlerle birlikte işlemlerin dayanağı olan takdir komisyonu kararının iptali talep edilebilecektir. Dileyenler 31.07.2017 tarihine kadar dava açabilir ve takdir komisyonu kararının iptalini talep edebilir; bu süreyi kaçıranlar ise kendilerine emlak vergisi tarh edilmesinin ardından verginin iptali ile birlikte takdir komisyonu kararının iptalini talep edebilirler.

Burada cevaplanması gereken bir soru da şudur; dava açma süresinin son gününün idari yargıda ara verme süresine (adli tatil) denk gelmesi nedeniyle son gün 07.09.2017 tarihine uzar mı? Bir kısım hukukçuya göre; dava açma süresi çalışmaya ara vermenin sona erdiği 31.08.2017 tarihinden itibaren yedi gün uzamış sayılmalı ve dava 07.09.2017 tarihine dek açılabilmelidir. Buna gerekçe olarak, yukarıda yer verdiğimiz Danıştay kararlarında yer verildiği üzere dava açma süresi için özel bir hüküm bulunmadığı, bu nedenle İYUK'un uygulanmasının gerektiği; dava açma süresinin son gününün belirtilen ara verme süresine denk geldiği; bazı Danıştay kararlarında diğer kanunlarda özel dava açma sürelerinin öngörülmesi halinde dahi 61. Madde hükmünün uygulanacağına karar verildiğinden burada da 61. Madde hükmünün uygulama alanı bulduğu gibi sebepler gösterilmiştir.

Ancak, takdir komisyonu kararlarına karşı dava yolu için mevzuatta bir süre getirilmemiş olması, konuya ilişkin karar sayısının kısıtlı oluşu ve bu kararlarda söz konusu tartışmanın yapılmamış olması, 2017/1 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesinde dava açma süresi için değil, takdir komisyonu kararının kesinleşmesi için bir süre verilmiş olması, bu süreden sonra dava açılmasının önünde teknik bir engel olmasa da sonrasında açılan davaların takdir komisyonu kararının kesinleşmesi nedeniyle reddedilme ihtimalinin olması gibi nedenlerle mükelleflerin herhangi bir hak kaybına uğramaması adına davanın 31.07.2017 tarihine kadar açılmasının olumlu olacağını belirtmek zaruridir.

Dava açılması halinde mahkemece bilirkişi atanacak, atanacak bilirkişi tarafından bulunan birim değerler takdir komisyonlarının uyacağı esaslara göre incelenecek ve hukuka aykırılık bulunması halinde takdir komisyonu kararı iptal edilecektir.

Her ne kadar binalar için mükellefler kanun açısından bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin belirlenmesi işlemine karşı henüz dava açma imkanına sahip değilse de açılacak bir davada Anayasaya aykırılığı açık olan bu hükmün iptali de istenebilecektir. Bu hükmün iptali söz konusu olmasa dahi binaların vergi değeri vergi değeri içerisinde takdir komisyonunun tespit ettiği birim değerleri de içerdiğinden yukarıda anlatılan tüm bilgiler bina sahipleri açısından geçerli olacaktır. Bu kişiler de takdir komisyonun kararlarının hukuka aykırılığına dayanarak iptal davası açabileceklerdir.

Dava açılabileceği sonucunun ardından hangi kriterler dikkat edileceği, oranın fahiş olup olmadığının nasıl tespit edileceği de önem taşımaktadır. Arsaların vergi değerlerinin belirlenmesinde özellikle, işyerlerine ve meskun yerlere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu, bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı, hangi nevi bina inşaatına müsait olduğu, imar ve istikamet planındaki durumu, bina ve inşaat sahası büyüklüğü, topografik durumu göz önünde bulundurulacaktır. Araziler için de yine yukarıda yer verilen kriterlere dikkat edilecektir.

Taşınmazlarda yukarıda yer verilen özelliklerde değişiklikler yaşanmadıysa yapılacak tespitlerde birim değerlerin çok fazla değişikliğe uğramaması gerekmektedir. Oransal olarak düşündüğümüzde bir değişiklik olmadığını var sayarsak baz alabileceğimiz belli oranlar bulunmaktadır. Bu oranlardan ilki yeniden değerleme oranı, diğeri ise enflasyondur. 2017 yılı için uygulanan oran %3,83, 2015 yılı için uygulanan oran %5,055, 2016 yılı için uygulanan oran ise 2,79'dur. 2016 yılı içi gerçekleşmiş enflasyon oranı 8,53'tür. 2015 yılı içi gerçekleşmiş enflasyon oranı 8,81'tür. Tüm bu oranların çok üzerinde yapılacak tespitler için dava açma yoluna gidilmesi mükelleflerce düşünülebilecektir.

EMLAK VERGİSİ:

Emlak vergisi, gerçek veya tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan bina ve araziden alınan özel nitelikte bir servet vergisidir. Emlak vergisi genellikle belediyelerce toplanan özel bir vergidir. Bina, arsa ve arazi vergisi olmak üzere ikiye ayrılır.

Emlak vergisi başta 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu olmak üzere bir çok kanunda düzenlenmektedir.

Emlak Vergisinin Konusu:

Emlak vergisinde, verginin konusu bina, arsa ve arazi gibi gayrimenkullerdir. EVK'nun 1. maddesine göre bina vergisinin konusu; Türkiye sınırları içinde bulunan binalardır. EVK'nun 12. maddesine göre arazi vergisinin konusu ise; Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalardır.

Emlak Vergisinin Mükellefi:

EVK'nun 3. ve 13. maddesine göre mükellef; bina, arsa ve arazi gibi gayrimenkullerin; sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa sahibi gibi tasarruf edenlerdir.

Emlak Vergisinde Mükellefiyetin Ne Zaman Başlayacağı, Ne Zaman Sona Ereceği:

Bina vergisinde mükellefiyetin başlaması ve sona ermesi EVK'nun 9. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre:

"Bina vergisi mükellefiyeti;

  1. 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
  2. Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,
  3. Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz."

Arazi vergisinde mükellefiyetin başlaması ve sona ermesi EVK'nıu 19.maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme de bina vergisinde yapılan düzenlemeye paralel şekilde yapılmıştır. Paralel düzenlemelere ek olarak 19. Maddenin 2. Fıkrasında şu hususlar yer almıştır:

"Vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine yasaklama tarihini izliyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların vukua geldiği tarihleri takip eden bütçe yılından itibaren iki yıl süre ile alınmaz.

Üzerine bina yapılan arsanın Arazi Vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona erer."

Emlak Vergisinde Matrah:

EVK'ya göre bina veya arazi vergisinin matrahı, binanın veya arazinin bu kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeri olarak hükme bağlanmıştır.

Vergi Değeri:

Kanunda geçen vergi değeri yine EVK'da düzenlenmiştir. EVK'nın 29. Maddesine göre;

"Vergi değeri;

  1. Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
  2. Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

Hesaplanan bedeldir.

Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

33 üncü maddeye (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesaplanmasında, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınır.

Vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesaplanmasında ise bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz.

Bakanlar Kurulu, bu maddede belirtilen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkilidir. Bakanlar Kurulu bu yetkisini, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 95 inci maddesi uyarınca belirlenen belediye grupları itibarıyla farklı oranlar tespit etmek suretiyle de kullanabilir."

Emlak Vergisine Ait Bedel Ve Değerlerin Tespiti, İlanı Ve Kesinleşmesi:

Vergi Usul Kanunu'nda Mükerrer Madde 49 emlak vergisine ait bedel ve değerlerin tespiti, ilanı ve kesinleşmesini düzenlemektedir. Buna göre;

"a) Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıkları 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesi hükmü ile aynı Kanunun 31 inci maddesi uyarınca hazırlanan tüzük hükümlerine göre bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini, uygulanacağı yıldan dört ay önce müştereken tespit ve Resmî Gazete ile ilân eder.

Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği bu bedellere karşı Resmî Gazete ile ilânını izleyen onbeş gün içinde Danıştayda dava açabilir.

b) Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlâk Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasına göre yapılacak takdirler dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları onbeş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.

Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştaya başvurulabilir.

Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir.

Bakanlar Kurulu bu fıkrada yer alan dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkilidir.

c) Yukarıdaki fıkralara göre, Danıştay ve vergi mahkemelerinde dava açılması halinde, davalının onbeş gün içinde vereceği tek savunma ile dosya tekemmül etmiş sayılır. Danıştay ve vergi mahkemelerince bu davalar, dosyanın tekemmül ettiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır.

d) (a) ve (b) fıkralarındaki bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri ile arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitlerine ilişkin süreleri gerektiği ölçüde kısaltmaya Maliye Bakanlığı yetkilidir."

Emlak Vergisinin Tarhı Ve Tahakkuku:

EVK'nın 11. Maddesinde;

"Bina vergisi, ilgili belediye tarafından;

  1. Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,
  2. 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icap eden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,
  3. 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,

29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.

Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

Bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binaya ait bina vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir."

Şeklinde düzenlenmiştir. Arazi vergisinde tarh ve tahakkuk için bina vergisinde geçerli olan esaslar arazi vergisi içinde geçerlidir.

Emlak Vergisinde Bildirim Verilmesi Esası

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nda 09.04.2002 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4751 sayılı Kanun ile önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişiklikler ile tarh ve tahakkuka ilişkin yeni esaslar getirilmiş; gerek binalar ve gerekse araziler açısından rayiç bedel esası kaldırılmıştır. Rayiç bedel esası yerine Kanunun 29. maddesinde düzenleme alanı bulan vergi değeri esası kabul edilmiştir.

Emlak Vergisi Kanunu m. 29/a,b ye göre; "vergi değeri, arsa ve araziler için takdir komisyonlarınca takdir olunan birim değerlere göre binalar için metrekare normal inşaat maliyetleriyle arsa veya arsa payı değeri esas alınarak hesaplanan bedel" olarak tanımlanmaktadır. Görüldüğü üzere, yasal düzenleme uyarınca emlak vergisinin değeri Takdir Komisyonları tarafından belirlenecek ve mükelleflerce Komisyon kararlarına uygun olarak belirlenen bedeller üzerinden ödenecektir. Bu usul dışında belirlenen bir vergi "Kanunilik İlkesi"ne aykırı olacaktır.

4751 sayılı yasa ile VUK'un 268. Maddesinde yapılan değişiklik emlak vergisi uygulamasındaki en önemli değişikliklerden birini içermektedir. Bu düzenleme ile emlak vergisi matrahını oluşturan değer; gerçek alım satım değeri (rayiç değer) olmaktan çıkarılmış ve vergi matrahı olarak, bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre tespit edilen değeri olarak belirlenmiştir. Emlak Vergisi uygulamasında rayiç değer uygulaması, neden olduğu sorunlar göz önünde tutulmak suretiyle kaldırılmış bunun yerine vergi değeri, bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre tespit edilen değeri olarak yeniden belirlenmiştir. Bu düzenleme Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesinde de yapılan bir düzenleme ile desteklenmiş bulunmaktadır[1].

Binalar için vergi değeri; Maliye, Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile yukarıdaki esaslara göre bulunacak arsa ve arsa payı değeri esas alınarak ve 31. madde uyarınca hazırlanmış Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedel olacaktır. Önceden bina ve arazinin rayiç bedeli olarak belirlenmiş olan vergi değeri, bu değişiklikler uyarınca artık takdir komisyonlarınca ve Maliye, Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca belli edilen değerlere göre hesaplanacaktır.

Kanun Koyucu, Takdir Komisyonlarınca belirlenen bedellerin güncelliğini sağlamak adına komisyonlarca 4 yılda bir (Bakanlar Kurulunca bu süre 2 yıla düşürülebileceği gibi 8 yıla çıkarılabilecektir) hesaplama yapılmasını gerektiğini öngörmüş ve "Vergide Gerçeklik" İlkesine paralel bir düzenleme getirmiştir. 

Kanun Koyucu tarafından vergi değerinin Takdir Komisyonlarınca hesaplanan değer olduğu hususunun bu şekilde belirlenmesi üzerine, mükelleflerin bazı istisnalar dışında beyanda bulunmak yükümlülüğünü de kaldırmıştır. Nitekim 2002 yılından önceki düzenlemeye göre beyanname usulü ile vergi matrahı hesaplanırken 09.04.2002 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4751 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu'nun çeşitli hükümleri değiştirilmiş ve yapılan değişiklikle tarh ve tahakkuka ilişkin yeni esaslar getirilmiştir. Öyle ki 4751 sayılı Kanun ile beyan esası kaldırılmış ve sadece vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde mükelleflerden bildirim alınmasını sağlamaya yönelik değişikler yapılmıştır.

Öte yandan yapılan bu değişikliğe istinaden emlak vergisinin belirlenmesi ve uygulanması açısından kolaylık sağlamak ve konuya açıklık getirmek amacıyla Emlak Vergisi Kanunu'nu 33 Seri Numaralı Genel Tebliğ 12.04.2002 tarihinde yayınlanmıştır.

Bu tebliğde 4751 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme gereği genel beyan esasına göre dört yılda bir gayrimenkul sahiplerinden beyanname alınması uygulamasının kaldırıldığı da açıkça ifade edilmektedir.

Nitekim Danıştay 9. Daire E. 2006/286 K. 2008/4478 sayılı kararında[2]

"Tarh ve tahakkukunu düzenleyen söz konusu maddeler 9.4.2002 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4751 sayılı Kanun ile değiştirilmiş ve yapılan değişiklikle tarh ve tahakkuka ilişkin yeni esaslar getirilmiştir. 4751 sayılı Kanun ile emlak vergisi uygulaması sonucunda görülen olumsuzlukları ortadan kaldırmak ve vergilemede kolaylığın ve basitliğin sağlanması amacıyla dört yılda bir alınmakta olan beyan esasının kaldırılması ve sadece vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde mükelleflerden bildirim alınmasını sağlamaya yönelik değişikler yapılmıştır. Yapılan bu değişiklikle emlak vergisinde genel beyan esası kaldırıldığından, Kanun metninden genel beyana ilişkin olarak yer alan hükümler çıkarılmış, diğer taraftan, emlak vergisinin tarh ve tahakkukuna esas olacak arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin dört yılda bir belirlenmesi esası getirilmiştir. Buna göre, arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesine göre, takdir komisyonlarınca dört yılda bir olmak üzere, arsalara ve araziye ilişkin asgari ölçüde birim değerlerinin takdir edilmesi, binalar için Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin müştereken tespit edilmesi gerekmektedir. Bu suretle takdir ve tespit edilecek birim değerler ile bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri esas alınarak belediyelerce hesaplanan emlak vergi değeri üzerinden emlak vergisi tarh olunacaktır. Bu değişiklik doğrultusunda, genel beyan dönemi olan 2002 ve 2006 yıllarında mükelleflerden emlak vergisi beyannamesi alınmamış, takdir komisyonlarınca belirlenen asgari ölçüde birim değerleri esas alınarak emlak vergisinin belediyelerce tarhı yoluna gidilmiştir.......Zira, takdir komisyonlarınca dört yılda bir olmak üzere takdir edilen asgari birim değerleri esas alınarak belediyelerce hesaplanarak tarh olunan emlak vergisi mükelleflere bildirilmemekte, mükellefler haklarında yapılan emlak vergisi tarhiyatını ancak ödeme sırasında öğrenebilmektedirler."

Diyerek aslında davalı İdare'nin mülga olunan maddelere göre tarh işlemi tesis etmesinin yasaya aykırı olduğunu belirtmiştir.

Yukarıda detaylıca açıklandığı üzere emlak vergisi beyanname ile bildirilen beyana dayalı bir vergi olmaktan çıkarılmıştır. Artık yükümlüler yalnızca yeni bina inşa edilmesi veya vergi değerini değiştiren Emlak Vergisi Kanunu'nun 33. maddesinde sayılan sebeplerin bulunması halinde belediyeye bildirimde bulunacaktır. Yapılan değişikliğin sonrasında vergi değeri takdir komisyonlarınca takdir olunan birim değerlere göre hesaplanacaktır.

TAKDİR KOMİSYONU, KARARLARI, UYACAĞI ESASLAR VE KARARLARA KARŞI YARGI YOLU:

Takdir Komisyonu:

Takdir Komisyonu, Vergi Usul Kanunu'nun birinci kitabının dördüncü kısmının ilk bölümünde düzenlenmiştir. 72. Maddede takdir komisyonunun kuruluşu, 73. Maddede üyelerin seçilmesi, 74. Maddede komisyonların görevleri, 75. Maddede komisyonun yetkileri, 76. Maddede ise beyana bağlılık hususları düzenlenmektedir. 

Takdir Komisyonlarının Uyacağı Esaslar:

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanıp 8/03/2017 tarihinde vergi dairelerine gönderilen 2017/1 sayılı İç Genelge ile takdir işlemlerinin hangi esaslara göre yapılacağı belirlenmiştir.

İç Yönergeye göre arsalara ait takdirlerde uyulacak esaslar şunlardır:

  • Arsalar ile arsa sayılacak parsellenmemiş araziler için asgari ölçüde birim değer tespiti, arsalara ait takdir komisyonu tarafından yapılacaktır.
  • Arsalara ait asgari ölçüde birim değerlerinin tespiti mahalleler ve arsa sayılacak parsellenmemiş araziyi sınırları içinde bulunduran köyler itibarıyla yapılacaktır. Her mahalle veya köyün cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeleri için ayrı ayrı değer tespit edilecektir.
  • Turistik bölgelerde, değeri emsallerine nazaran yüksek bulunan pafta, ada veya parseller müstakilen değerlemeye tabi tutulacaktır. Bu gibi yerlerde; cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler için yapılacak takdirlerin, söz konusu pafta, ada veya parsellerin dışında kalan bölümler için geçerli olacağı tabiîdir.
  • Turistik bölgelerde, hangi pafta, ada veya parsellerin müstakilen değerlemeye tâbi tutulacağı ilgili valilerce tespit edilecektir.
  • Arsalara ait asgari ölçüde birim değer takdirleri cadde ve sokaklar itibarıyla yapılacaktır.
  • Arsa sayılacak parsellenmemiş araziye ait asgari ölçüde birim değer takdirleri ise değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla yapılacaktır.
  • Değer bakımından farklı bölge deyimi; her mahalle veya her köy sınırları içinde bulunan arsa sayılacak parsellenmemiş arazilerin değerlerindeki farklılıklara göre gruplara ayrılmasını ifade etmektedir.
  • Değer bakımından farklı bölgelerin tespitinde aşağıda belirtilen hususlar dikkate alınacaktır.
  1. Değeri birbirine eşit veya çok yakın olan (aynı veya benzer vasıfta bulunan) yerler bir bölge olarak belirlenecektir. Bu bölgelerin geniş veya dar olmasını, değerleri arasındaki farklılıklar tayin edecektir.
  2. Kesin zorunluluk bulunmadıkça bu bölgelerin çok dar veya çok geniş olarak belirlenmesinden kaçınılacaktır.
  3. Değerler arasındaki farklılıkların tespitinde; bu yerlerin genel kullanış biçimleri, başlıca bölge tipleri, bölgelerin nüfus ve yapı yoğunlukları, yerleşim alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri, iş yeri merkezlerine ve meskûn yerlere uzaklık ve yakınlıkları, ulaşım durumu, su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon gibi alt yapı hizmetlerinin olup olmadığı, imar planlarındaki durumu, topografik durumu ve turizm, sanayi, toplu konut, sit, rekreasyon vb. alanlar içerisinde bulunup bulunmadığı dikkate alınacaktır.
  4. Cadde veya sokak teşekkül etmiş bulunan yerlerde, bu cadde ve sokaklar farklı bölge olarak kabul edilecektir. Cadde veya sokakların dışında kalan yerler ise ayrıca farklı bölgelere ayrılacaktır.
  5. Cadde veya sokak teşekkül etmemiş olan yerler farklı bölgelere ayrılırken, mükellefler tarafından kolayca bilinip öğrenilebilmesi bakımından bu bölgelerin tapu kayıtlarında belirlenen mevkiler veya halk arasında maruf ve meşhur olan mevkiler itibarıyla tespit edilmesine özen gösterilecektir.
  6. Bu bölgeler birbirine bitişik olan arazi parçaları itibarıyla tespit edilecek, ayrı ayrı yerlerde bulunan arazi parçalarının bir bölge olarak tespiti yoluna gidilmeyecektir.
  7. Tapuda kayıtlı olan ve kadastrosu yapılmış bulunan yerlerde, bu bölgelerin sınırları içinde bulunan pafta ve ada numaraları takdir komisyonu kararlarında mutlaka gösterilecek, aynı ada birden fazla farklı bölge içinde yer almayacaktır. Ancak, bir paftada bulunan arazi parçalarının (adaların) iki veya daha ziyade farklı bölgede yer alması mümkündür.
  8. Kadastrosu yapılmamış olan yerlerde yapılacak değer bakımından farklı bölge tespitlerinde, bu bölgelerin mevki isimlerinin belirtilmesi yanında, varsa tabii sınırları da takdir komisyonu kararlarında gösterilecektir.
  9. Bataklık veya kayalık gibi özellik arz eden arazilerin bulunduğu yerlerin farklı bir bölge olarak tespiti de mümkün olabilecektir.
  10. Değer bakımından farklı bölgelerin tespitinde, imar planlarından, hâlihazır haritalardan, kadastral haritalardan, çevre düzeni plan ve haritalarından, ilgili kuruluşlardaki diğer bilgi ve belgelerden faydalanılacaktır.
  • Hangi arazilerin arsa sayılacağı 11/3/1983 tarihli ve 17984 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 28/2/1983 tarihli ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki "Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar"da belirtilmiştir. Ayrıca, konuya ilişkin olarak 3/7/1984 tarihli ve 18447 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 16 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde yer alan açıklamaların da dikkate alınacağı tabiidir.
  • İdari bakımdan köy sınırları içinde bulunan bazı yerler, imar uygulaması açısından belediye mücavir alanlarının içine girebilmektedir. Bu yerlerde bulunan ve "Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar" uyarınca arsa sayılacak yerler için, her köy itibarıyla yukarıdaki esaslara göre ayrı ayrı tespit yapılması gerekmektedir.
  • 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki "Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar"ın 1 inci maddesinin (c) bendi uyarınca arsa sayılacak "Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da konut, turistik veya sınai tesis yapılmak amacıyla, her ne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yolda şerh verilen arazi ve arazi parçaları" ile (d) bendi uyarınca arsa sayılacak "Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve İmar ve İskan Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları" için her köy itibarıyla yukarıda belirtilen esaslara göre ayrı ayrı tespit yapılacaktır.
  • Yukarıda sayılanlar dışında kalan ve köy sınırları içinde bulunan mahaller için herhangi bir tespit yapılmayacaktır.
  • Asgari ölçüde arsa birim değer tespitleri, 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 31 inci maddesinde yer alan normlardan ve bu maddeye göre hazırlanmış bulunan 15/3/1972 tarihli ve 14129 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden (Tüzük madde 26, 29, 30, 31, 32) yararlanılarak ilgili cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgelerdeki arsa bedellerinden metrekare fiyatı en düşük olanlar dikkate alınmak suretiyle gerçekleştirilecektir.

Bu bakımdan arsaların vergi değerlerinin belirlenmesinde şu hususlar göz önünde bulundurulacaktır;

1 - İşyerlerine ve meskun yerlere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu,

2 - Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,

3 - Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,

4 - Hangi nevi bina inşaatına müsait olduğu,

5 - İmar ve istikamet planındaki durumu,

6 - Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,

7 - Topografik durumu.

Arsa vergi değeri, 26. maddede belirtilen özellikleri itibariyle aynı vasıftaki arsanın normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir olunacaktır. Arsanın normal alım satım bedeli, emsal arsanın alım satım bedeline göre, bunun mümkün olmaması halinde, emsal olabilecek arsa üzerine inşa edilmiş binanın vergi değeri yoluyla bulunacaktır. Aynı vasıfta başka bir arsanın normal alım satım bedelinin tespit olunamaması halinde, benzer vasıftaki arsaların normal alım satım bedelleri esas alınacaktır. Ancak, farklı vasıflara göre esas alınan bedele gerekli ilave ve indirimler yapılacaktır.

  • Takdir işlemleri yapılırken gerekli olan hallerde teknik elemanlardan, bilirkişiden, arsanın konumu itibarıyla gayrimenkul değerleme uzmanlıklarından veya gayrimenkul alım satım faaliyeti yapanlardan, organize sanayi bölgesi, serbest bölge gibi özelliği bulunan yerlerde bu birimlerin yetkili organlarının görüşlerinden de faydalanılır.
  • Asgari ölçüde değer tespitinde esas, her bir cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgedeki tüm arsalar için tek bir değer tespit edilmesidir. Ancak, turistik bölgelerde valilerce tespit edilecek parseller için ayrı değer tespiti yapılabilecektir.
  • Takdir komisyonlarınca; ilgili cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler ile turistik bölgelerde ilgili valilerce tespit edilecek pafta ve adalarda metrekare değeri en düşük olan arsaların, turistik bölgelerde parsel itibarıyla yapılacak takdirlerde ilgili parsellerin takdirin yapıldığı tarihteki asgari ölçüde metrekare birim değeri tespit edilecektir. Asgari ölçüde arsa metrekare birim değer tespitinin, geçmiş dönemde yapılan takdirlere belli bir oran uygulayarak veya geçmiş enflasyon oranlarını eklemek suretiyle değil, bu Bölümün 8/c, 13 ve 14 üncü maddelerinde yer alan açıklamaların dikkate alınarak yapılması gerekmektedir.
  • Bir cadde veya sokağın, birden fazla mahalle veya köy sınırları içinde yer alması halinde, söz konusu cadde veya sokakların her mahalle yahut köy sınırları içinde bulunan bölümleri için ayrı ayrı asgari ölçüde birim değer tespiti yapılacağı tabiidir.
  • Bir cadde veya sokağın birden çok mahallenin sınırını teşkil etmesi halinde, bu cadde veya sokak her mahalle bakımından takdire konu edilecektir.
  • Bir cadde veya sokağın bir tarafının bir belediyeye, diğer tarafının ise başka belediyeye ait olması halinde, farklı takdir komisyonlarınca yapılacak takdirlerde ortaya çıkabilecek değer farklılıklarını en aza indirmek ve vatandaşların mağduriyetini önlemek bakımından, takdir komisyonları arasında gerekli eşgüdümün sağlanarak olabildiğince uyumsuzlukların giderilmesine çalışılacaktır.
  • Takdir komisyonlarınca tespit edilecek asgari ölçüdeki arsa metrekare birim değerleri dört yıl süreyle (Bakanlar Kurulunca dört yıllık takdir süresi uzatılmadığı veya kısaltılmadığı takdirde) geçerli olacaktır. Ancak, vergi değerini tadil eden sebeplerin bulunması nedeniyle mükellefiyet tesisi gereken hallerde, vergi değerinin hesabında, söz konusu değerler gelecek yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı (Bakanlar Kurulu bu oranı yeniden değerleme oranının tamamı olarak belirleme yetkisine sahip bulunmaktadır.) nispetinde artırılarak dikkate alınacağından, değer tespiti yapılırken ileriye yönelik muhtemel değer artış ve azalışı gibi faktörler üzerinde durulmayacaktır. Buna göre, takdirler, takdir işlemlerinin yapıldığı tarihteki (2017 yılındaki) cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgedeki en düşük değerli arsanın asgari ölçüdeki birim değerine göre gerçekleştirilecektir.
  • Tespitler mutlaka metrekare esasına göre yapılacak, dönüm veya hektar gibi ölçü birimleri kullanılmayacaktır.
  • Mahalle ve köylerin sınırları, her muhtarlığın mülki idare açısından yetki ve sorumluluğunda bulunan bölge esas alınarak belirlendiğinden, bu hususa açıklık getirilmesi ve herhangi bir karışıklığa meydan verilmemesi için öncelikle bunların haritaları temin edilecek, bu sınırlar esas alınarak tespitler gerçekleştirilecektir.
  • Belediye ve mücavir alan sınırları ilgili belediyelerden öğrenilecek, bu sınırların plan ve haritalarda gösterilmesi sağlanacaktır.
  • 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki Kararın 1 inci maddesinin (c) ve (d) bentlerine göre arsa sayılacak araziye ait bilgi ve belgeler, valiliklerden temin edilecektir.
  • Her mahalle ve köy için ayrı ayrı takdir komisyonu kararı alınacak, takdir komisyonu kararlarında cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler İç Genelgede yer alan (Ek:1) listedeki esaslar dikkate alınarak alfabetik sıra dâhilinde gösterilecektir.
  • Arsalara ait asgari ölçüde metrekare birim değer cetvelinin düzenlenmesine ilişkin örnek (Ek: 3)'te yer almaktadır.

İç Yönergeye göre arazilere ait takdirlerde uyulacak esaslar şunlardır:

  • Arazi takdirleri, arazilere ait takdir komisyonu tarafından yapılacaktır.
  • Araziye ait asgari ölçüde birim değerlerinin tespiti her il için, il veya ilçeler itibarıyla yapılacaktır. Tespitlerin il itibarıyla mı yoksa ilçeler itibarıyla mı yapılacağına, ilin tamamındaki arazinin vasıfları ve ilçeler itibarıyla gösterdiği değer farklılıkları dikkate alınarak takdir komisyonlarınca karar verilecektir.
  • Araziye ait asgari ölçüde birim değer takdirleri her ilin tamamı veya her bir ilçe (merkez ilçeler dâhil) için arazinin cinsi (kıraç, taban ve sulak) itibarıyla gerçekleştirilecektir.
  • Arazi cinsinin belirlenmesinde esas alınacak özellikler aşağıdaki şekilde tespit olunacaktır.
  1. Kıraç arazi: Bâriz olarak civardan yüksekte bulunan, meyilli ve sulanmayan arazidir. Yıllık yağış miktarı yeterli ve yağış dağılımı uygun olmayan düz ve düze yakın, nadas sistemiyle kültür bitkileri yetiştirilmesi mümkün olan ve sulanmayan arazi de kıraç sayılır.
  2. Taban arazi: Yağışların ve akarsuların toplandığı taban konumunda (pozisyonunda) genellikle düz ve düze yakın meyilde ve iyi, kifâyetsiz ve fena drenaj şartlarındaki arazidir.
  3. Sulak arazi: Kıraç ve taban arazilerden sulananlara sulak arazi denir.
  • Araziye ait asgari ölçüde birim değerlerinin tespitleri, 1319 sayılı Kanunun 31. maddesinde yer alan normlardan ve bu maddeye göre hazırlanmış bulunan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden (Tüzük Madde: 33, 34, 35, 40, 41, 42, 43) yararlanılarak ilgili il veya ilçede bulunan kıraç, taban ve sulak arazi itibarıyla her arazi cinsi için bu arazi bedellerinden metrekare fiyatı en düşük olanlar dikkate alınmak suretiyle gerçekleştirilecektir. Buna ilişkin örnek İç Yönergede (Ek:4)'te yer almaktadır.

Arazi vergi değerinin takdiri, arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu nazara alınarak yapılacaktır. Takdirde, arazi üzerinde bulunan bina dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, kaynaklar ve gölcükler de nazara alınacaktır.

Arazi; sulaklık derecesine göre, kıraç taban ve sulak olmak üzere 3 cinse ayrılır.

Her cins arazi; verim gücüne göre, iyi, orta, zayıf ve kültür bitkisi yetiştirilemiyecek veya yetiştirilmesini engelleyecek özellikte olmak üzere ayrıca 4 sınıfa ayrılır.

Her cins ve sınıf arazinin, üzerinde yapılan tarım nevine göre kullanma durumu tespit olunur.

Arazi cins ve sınıfları ile kullanma durumlarına esas alınacak özellikler, ilgili daire ve kuruluşlardan alınacak bilgi göz önünde tutulmak suretiyle Maliye Bakanlığınca tespit olunur. Bu tespit sırasında en az aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulur:

  1. Arazinin kuru ve sulu ziraatte ve yağışlı iklimde olmasına göre ayrım (kuruda, suluda, yeterli yağış miktarı ve uygun yağış dağılımında, yarı sulanan arazilerde),
  2. Yetiştirilen kültür bitkilerine göre ayrım (tarla arazisi, sebzelik, çayır ve mer'a, bağ, çay ve meyve bahçesi, zeytinlik, fidanlık, kavaklık ve benzeri),
  3. Bölgesel uygulanan münavebede yer alan ürün nevilerine göre ayrım (hububat, sınai bitkiler, yem bitkileri, yemeklik tane baklagil, sebzeler ve benzeri).

Arazi vergi değerleri; cins, sınıf ve kullanma durumu itibariyle aynı vasıftaki arazinin normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir olunur. Arazinin normal alım satım bedeli, emsal arazinin alım satım bedeline göre, bunun mümkün olmaması halinde, yıllık istihsal değerine göre bulunur. Aynı vasıfta başka bir arazinin normal alım satım bedelinin tespit olunamaması halinde, benzer vasıftaki arazinin normal alım satım bedelleri esas alınır. Ancak, farklı vasıflara göre esas alınan bedele, gerekli ilave ve indirimler yapılır.

  • Takdir işlemleri yapılırken gerekli olan hallerde teknik elemanlardan, bilirkişiden, arazinin konumu itibarıyla gayrimenkul değerleme uzmanlıklarından veya gayrimenkul alım satım faaliyeti yapanlardan, organize sanayi bölgesi, serbest bölge gibi özelliği bulunan yerlerde bu birimlerin yetkili organlarının görüşlerinden de faydalanılır.
  • Takdir komisyonlarınca tespit edilecek asgari ölçüdeki arazi birim değerleri dört yıl süreyle (Bakanlar Kurulunca dört yıllık takdir süresi uzatılmadığı veya kısaltılmadığı takdirde) geçerli olacaktır. Ancak, vergi değerini tadil eden sebeplerin bulunması nedeniyle mükellefiyet tesisi gereken hallerde, vergi değerinin hesabında, söz konusu değerler gelecek yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı (Bakanlar Kurulu bu oranı yeniden değerleme oranında artırmaya yetkilidir.) nispetinde artırılarak dikkate alınacağından, değer tespiti yapılırken ileriye yönelik muhtemel değer artış ve azalışı gibi faktörler üzerinde durulmayacaktır. Buna göre takdirler, takdir işlemlerinin yapıldığı tarihteki (2017 yılındaki) kıraç, taban ve sulak arazinin asgari ölçüdeki birim değerine göre gerçekleştirilecektir. Asgari ölçüde arazi takdirlerinin tespitinin, geçmiş dönemde yapılan takdirlere belli bir oran uygulayarak veya geçmiş enflasyon oranlarını eklemek suretiyle değil, bu bölümde yer alan açıklamalar çerçevesinde yapılması gerekmektedir.
  • Tespitler mutlaka metrekare esasına göre yapılacak, dönüm veya hektar gibi ölçü birimleri kullanılmayacaktır.

Özetlemek gerekirse Takdir Komisyonları her 4 yılda bir eski bedelle bağlı olmadan bir değer tespiti yapmaktadır. Ancak bu tespiti yaparken keyfi davranması mümkün olmayıp bölgenin ve taşınmazın durumu ve benzeri bir çok esas ile bağlıdır. Bu sebeple eğer taşınmaza hem civarındaki taşınmazlardan farklı bir değer tespit edilmesi hem de fahiş bir değere hükmedilmesi halinde mükellefler aşağıda anlatılan usuller uyarınca yargı yoluna başvurulabileceklerdir.

Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur. Son olarak 2017 yılında uygulanacak yeniden değerleme oranı değerleme oranı, 11.11.2016 tarihli ve 29885 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 474) ile %3,83 (üç virgül seksen üç) olarak tespit ve ilan edilmiş bulunmaktadır.

EVK'nun 29. maddesinin beşinci fıkrasında, Bakanlar Kurulunun bu maddede belirtilen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkili olduğu hükme bağlanmış olup bu hüküm uyarınca 24.12.2016 tarihli ve 29928 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 20.12.2016 tarihli ve 2016/9641 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının eki Kararın 4. maddesi ile emlak vergisi mükelleflerinin 2017 yılı bina, arsa ve arazi vergi değerleri ile bu yıla ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı 2016 yılına ait yeniden değerleme oranı olan %3,83 (üç virgül seksen üç) olarak tespit edilmiştir.

2015 yılı için uygulanan oran %5,055, 2016 yılı için uygulanan oran ise 2,79'dur.

Burada verilen değerleme oranları bu sene tespiti yapılacak birim değerlerinin fahiş olup olmadığının belirlenmesinde göz önünde bulundurulabilir. Birim değerlerinin karşılaştırması yapılırken bunların yanında enflasyon değerleri de göz önünde bulundurulabilir. 2016 yılı içi gerçekleşmiş enflasyon oranı 8,53'tür. 2015 yılı içi gerçekleşmiş enflasyon oranı 8,81'tür.

Tüm bu oranların çok üzerinde yapılacak tespitler için dava açma yoluna gidilmesi mükelleflerce düşünülebilir.

Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Yargı Yolu:

Yukarıda yer verildiği üzere 4751 sayılı Kanun ile emlak vergisi hukukunda önemli değişiklikler yapılmıştır. En önemli değişikli 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun Mükerrer 49. Maddesinde yapılan değişikliktir.

2002 değişikliğinden sonra; Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıkları EMK'nun 29. maddesi hükmü ile 31. maddesi uyarınca hazırlanan tüzük hükümlerine göre bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini, uygulanacağı yıldan dört ay önce müştereken tespit ve Resmî Gazete'de ilân edecektir. Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği bu bedellere karşı Resmî Gazete ile ilânını izleyen onbeş gün içinde Danıştay'da dava açabilecektir.

Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilecektir.

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları onbeş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.

Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabileceklerdir. Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştay'a başvurabileceklerdir.

Söz konusu hükümlerin uygulanmaya başlanmasının ardından 49. maddesinin (b) fıkrasının üçüncü paragrafında yer alan "Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler." cümlesinin, Anayasa'nın 2., 36. ve 125. maddelerine aykırılığı iddia edilmiş ve iptali talep edilmiştir. Anayasa Mahkemesi 2011/38 E. 2012/89 K. Sayılı ve 31.05.2012 tarihli kararı[1] ile bahse konu hükmü iptal etmiştir.

"Kanun koyucu itiraz konusu kural ile, takdir komisyonlarınca belirlenen değerlere karşı vergi mükellefi olan ve olaydan doğrudan etkilenebilecek kişilere dava açma hakkı verilmemekte sadece yasada değinilen kurum ve kuruluşları harekete geçirerek, asgari ölçüde arsa ve arazi birim değer tespitlerine karşı dava açılabilmesi imkanı tanınmaktadır. Emlak vergisi mükelleflerinin ödeyeceği verginin hesaplanmasında esas alınan takdir komisyonu kararları idari bir tasarruf olduğu için buna karşı mükelleflere yargı yolunun kapatılması, Anayasayla güvence altına alınmış olan hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle itiraz konusu kural, Anayasa'nın 2. ve 36. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir."

Hükmün iptalinin ardından takdir komisyonu kararlarına karşı mükelleflerin de yargı yoluna başvurması imkanı yaratılmıştır. Ancak, iptal edilen hükmün yerine herhangi bir hüküm tesis edilmediğinden ötürü takdir komisyonunun kararlarına karşı hangi sürede başvuruda bulunulacağı, başvuru süresinin hangi tarihte başlayacağı gibi sorular cevapsız kalmıştır.

Sorulan bu sorular Kanun Koyucu tarafından cevapsız bırakılsa da mükellefler tarafından açılan davalarda vergi mahkemeleri ve sonrasında Danıştay Vergi Daireleri ile Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu konuyu derinlemesine irdelemiştir. Yaşanan gelişmeleri ve verilen kararları kronolojik olarak anlatmak gerekmektedir.

Danıştay 9. Dairesi'nin 2014/1130 E. 2014/1663 K. Sayılı ve 15.04.2014 tarihli kararı[2] incelediği somut vakıada davacı şirket 2014 yılında takdir edilen asgari arsa m² birim değerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararının iptali istemiyle dava açmıştır. Vergi Mahkemesi, takdir komisyonu kararının ilan yoluyla tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 günlük dava açma süresi geçirildikten sonra açıldığı ve idareye yapılan idari başvurunun dava açma süresini tekrar canlandırmayacağı gerekçesiyle süre aşımı nedeniyle davayı reddetmiştir. Dairenin vermiş olduğu karara göre;

"Dava dosyasının incelenmesinden; davacı şirket tarafından İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Mavişehir Mahallesi cadde ve sokakları için takdir edilen asgari arsa m² birim değerlerinin tespitine ilişkin 24.05.2013 tarih ve 10 sayılı takdir komisyonu kararı tarafına bildirilmediğinden bahisle davalı idareye yapılan başvuruya istinaden gönderilen 09.09.2013 tarih ve 4521 sayılı cevabi yazı ekinde yer alan takdir komisyonu kararından; davacı şirketin yazının kendisine tebliğ edildiği 18.09.2013 tarihinde haberdar olduğu ve asgari arsa m² birim değerlerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararının iptali istemiyle 26.09.2013 tarihinde söz konusu davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49'uncu maddesinde, arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarının, emlak vergisi mükelleflerine ilan yoluyla tebliğ edileceği yönünde bir hüküm bulunmadığından, davacı şirketin idareye yaptığı başvuru üzerine tarafına yapılan tebliğ ile söz konusu takdir komisyonu kararından haberdar olduğundan yasal süresinde Mahkeme kaydına giren dilekçe ile açılan davada; işin esasının incelenerek bir karar verilmesi gerekirken, davayı süre aşımı yönünden reddeden Vergi Mahkemesi kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır."

Danıştay vermiş olduğu bu kararında, takdir komisyonu kararının bir şekilde tebliğ alınmasının, haberdar olunmasının ardından dava açma süresinin başlayacağını kabul etmiştir.

Ancak, Danıştay 9. Dairesi daha sonra verdiği bir başka kararda bu karardan dönmüş ve başka bir sonuca varmıştır. Danıştay 9. Dairesi'nin 2014/8543 E. 2014/6206 K. Sayılı ve 15.10.2014 tarihli kararı[3]nda; mükellef yine takdir komisyonu kararının iptali istemiyle dava açmıştır. İstanbul 11. Vergi Mahkemesi 30/04/2014 tarih ve E:2014/406, K:2014/1074 Sayılı kararı ile davayı kısmen kabul kısmen reddetmiştir.

"Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararından sonra dava açma ehliyetine kavuşan mükellefler tarafından takdir komisyonu kararının iptali istemiyle açılan davalarda dava açma süresi ile ilgili bir yasal düzenleme bulunmadığından dava açma süresinin hangi tarihten itibaren başlayacağı ve en son hangi tarihe kadar dava açılabileceği hususlarının yukarda söz edilen yasa hükümleri çerçevesinde emlak vergisinin genel özellikleri de dikkate alınarak irdelenmesi gerekmektedir.

Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesinin (b ) fıkrasının üçüncü paragrafı "takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler. Vergi Mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştay'a başvurabilirler" şeklinde iken, bu paragrafın ilk cümlesi Anayasa Mahkemesince Anayasaya aykırı bulunarak iptal edilmiş olup, iptal kararı esasen takdir komisyonu kararlarına karşı dava açabileceklerle ilgili olmasına rağmen, dava açma süresini içeren cümle tamamen iptal edildiğinden, takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda 2577 Sayılı İdari yargılama Usulü Kanununun 7. maddesinde yer alan yasal dava açma süresinin uygulanması gerekmektedir.

Bilindiği üzere, 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesinde arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine dair takdir komisyonu kararlarının, öteden beri dava açma ehliyeti bulunan odalara, belediyeler ile köy ve mahalle muhtarlıklarına imza karşılığı verileceği belirtilmekte ise de emlak vergisi mükelleflerine ilan yoluyla tebliğ edileceği yönünde bir hüküm bulunmadığı gibi ilgililere ne suretle tebliğ edileceği de düzenlenmemiştir.

Bu durumda, yine Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesinde yer alan hükümler, emlak vergisi ile ilgili yasal düzenlemeler ve emlak vergisinin özelliği göz önüne alınarak emlak vergisi mükelleflerinin hangi tarihe kadar dava açabilecekleri hususunun da açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

Emlak vergisinin matrahı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesinde tanımlanan vergi değeri olup, bina, arsa ve arazilerin emlak vergisi hesaplamasına esas alınan vergi değeri dört yılda bir ilgili belediyeler tarafından yeniden hesaplanmakta ve vergi değerinin hesaplanmasında esas alınan arsa ve arazi birim değerleri de dört yılda bir takdir komisyonları tarafından belirlenmektedir. Belediyelerce de Emlak Vergisi Kanun'una göre dört yılda bir belirlenen ve kesinleşen arsa ile arazi m2 birim değerleri göz önüne alınarak emlak vergileri tarh ve tahakkuk ettirilmektedir.

Arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine dair değerlerin nasıl belirleneceğine dair usuller Emlak Vergisi Kanunu'ndaki hükümlerden ayrı olarak Vergi Usul Kanun'unu mükerrer 49. maddesinde özel olarak düzenlenmiş, emlak vergisine ait bedel ve değerlerin tespiti, kesinleşmesi ve ilanı, takdir komisyonu kararlarına karşı kimlerin hangi sürelerde yargı yoluna gidecekleri açıklanmıştır.

Sözü edilen Kanun'un mükerrer 49. maddesinin son fıkrasında; kesinleşen asgari ölçüde birim değerleri ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilan edileceği belirtilmektedir. Maddede yer alan "kesinleşme" tabiri dava açılmayarak dava açma süresinin dolması ya da dava açılarak sonuçlanması anlamını taşıdığından, herhangi bir değerin ya da bedelin kesinleşmesinden sonra değiştirilmesi kanunen ve hukuken mümkün olamayacaktır.

Bütün bu hususların göz önüne alınması halinde Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesiyle arsa ve arazi m2 birim değerleri yönünden davanın açılması vd. özel olarak düzenlendiğinden, maddede kesinleşen değerlerin ilanından bahsedilerek Kanun Koyucu tarafından verginin tahakkuk ettirildiği yılın başından önce vergi değerinin kesinleşmesi sağlanmak istenildiğinden ve belediyelerce kesinleşen bu değerler esas alınarak tarh ve tahakkuk yapıldığından, mükelleflerin takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenen arsa ve arazi asgari m2 birim değerlerinin kesinleşmesinden önce idareye yapılan başvuru sonucu verilen cevaptan ya da herhangi bir şekilde öğrenildiği tarihten itibaren 2577 Sayılı Kanun'un 7. maddesinde yer alan ve 30 gün olan genel dava açma süresi içerisinde söz konusu işlemin iptali istemiyle dava açmaları gerekmekte olup, sözü edilen değerlerin kesinleşmesinden sonra dava açma imkanı bulunmamaktadır.

Emlak vergisi mükellefleri, takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenen değerlere karşı kesinleştikten sonra veya kesinleşme ile birlikte tarh ve tahakkuktan önceki dönemlerde ya da verginin tarh ve tahakkukundan sonra açtıkları davalarda ilgili takdir komisyonu kararlarının iptalini isteyemeyeceklerdir."

Danıştay 9. Dairesi bu kararında dava açma süresinin 2577 Sayılı Kanun'un 7. maddesinde yer alan ve 30 gün olan genel dava açma süresi olduğunu kabul etmiştir. Dava açma süresi bakımından ise bir önceki kararı ile farklı bir sonuca varmıştır. Danıştay, mükelleflerin takdir komisyon kararlarının kesinleşmesinin ardından dava açamayacağını belirtmiştir.

Danıştay 9. Dairesi 2014/9127 E. 2014/8518 K. Sayılı ve 24.11.2014 tarihli kararında yine aynı doğrultuda karar vermesinin ardından konu Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu'nun önüne gelmiştir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu 2015/897 E. 2015/1002 K. Sayılı ve 23.12.2015 tarihli kararında[4] karışıklığa bir son vermiş ve konuyu açıklığa kavuşturmuştur.

"Mahkemeye erişim hakkı, Anayasanın 36'ncı maddesinde düzenlenen adil yargılanma hakkının en temel unsurlarından biridir. Söz konusu hak, mahkemeye başvuru konusunda tutarlı bir sistemin var olmasını ve dava açmak isteyen kişilerin mahkemeye ulaşmada açık, pratik ve etkili fırsatlara sahip olmasını gerektirmektedir. Mahkemeye ulaşmayı aşırı derecede zorlaştıran ya da imkansız hale getiren uygulamalar hariç olmak üzere dava açmak için belli sürelerin öngörülmesi, mahkemeye erişim hakkına aykırılık oluşturmamakla birlikte yargı yerlerinin usul kurallarını uygularken bir yandan adil yargılanma hakkını ihlal edebilecek aşırı şekilcilikten, diğer yandan da yasalar tarafından düzenlenen usul kurallarının ortadan kaldırılması sonucunu doğurabilecek aşırı gevşeklikten kaçınmaları gerekmektedir. (AİHM, Walchli/Fransa, Eşim/Türkiye kararlan)

Danıştay Dokuzuncu Dairesi kararında belirtildiği üzere 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49. maddesinde arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarının, öteden beri dava açma ehliyeti bulunan odalara, belediyeler ile köy ve mahalle muhtarlıklarına imza karşılığı verileceği belirtilmekte ise de emlak vergisi mükelleflerine ilan yoluyla tebliğ edileceği yönünde bir hüküm bulunmadığı gibi ilgililere ne suretle tebliğ edileceği de düzenlenmemiştir. Anayasanın 125. maddesinin 3. fıkrasında idari işlemlere karşı açılacak davalarda sürenin yazılı bildirim tarihinden başlayacağı hükme bağlanmış; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 8. maddesinde de sürelerin, 7. madde bağlamında tebliğ, yayın veya ilan tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlayacağı ifade edilmiştir. Kimi hallerde ortada bir tebligat olmasa da tebliğin varlığı kabul edilerek (olayda olduğu üzere öğrenme üzerine) dava hakkının doğduğu ve dava açma süresinin başladığı kabul edilmektedir.

Danıştay Dokuzuncu Dairesince, takdir komisyonu kararına dayanılarak salınan emlak vergisine karşı açılan davalarda; davacıya ait taşınmazların bulunduğu cadde ve sokaklar için takdir edilen asgari arsa metrekare birim değerlerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararı, daha önce başkaları tarafından açılan davalar sonucunda iptal veya kısmen iptal edilmiş ise bunun neticelerinden aynı mahalle, cadde, sokak veya bölgede bulunan ve dava açmayan diğer tüm emlak vergisi mükelleflerinin de etkileneceği ifadesine yer verilmiş, buna göre taşınmazların bulunduğu yer için dava açılıp açılmadığının, açılmış ise vergi değerlerinin ne şekilde kesinleştiğinin araştırılması gerektiği belirtilmiş olup, bu ifadeyle takdir komisyonu kararlarının düzenleyici işlem niteliğinde olduğu kabul edildiğinden, ısrar kararında belirtildiği gibi, 2577 sayılı Kanunun 7. maddesinin 4. fıkrası uyarınca emlak vergisi tarhiyatının bildirilmesi/ öğrenilmesi/ ödenmesi vb. uygulama işlemleri üzerine dayanağı takdir komisyonu kararlarının iptalinin istenebileceği sonucuna ulaşılmaktadır.

Aksi durumda, kendisine herhangi bir bildirim yapılmayan mükelleflerin uygulama işlemi üzerine takdir komisyonu kararının iptali istemiyle açtıkları davaların süre aşımı nedeniyle; emlak vergisine karşı açtıkları davaların da takdir komisyonu kararının dava açılmayarak kesinleştiği gerekçesiyle reddi sonucunu doğuracak; dava açma hakkı, şeklen Kanunda yer almış olacaktır. Bu durum; adil yargılanma hakkının en temel unsurlarından biri olan mahkemeye erişim hakkının ihlali sonucunu doğuracağından temyiz isteminin ısrar hükmü yönünden reddi ile işin esası yönünden temyiz incelemesi yapılmak üzere dosyanın Danıştay Dokuzuncu Dairesine gönderilmesi gerektiği düşünülmektedir."

Maliye Ve Çevre Ve Şehircilik Bakanlıklarınca Müştereken Tespit Edilen Bina Metrekare Normal İnşaat Maliyetlerinin İptali:

Yukarıda detaylıca açıklandığı üzere; binalar için vergi değeri, Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile takdir komisyonlarınca bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeldir.

Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıkları EVK'nun 29. maddesi hükmü ile aynı Kanunun 31. maddesi uyarınca hazırlanan tüzük hükümlerine göre bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini, uygulanacağı yıldan dört ay önce müştereken tespit ve Resmî Gazete ile ilân edecektir. Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği bu bedellere karşı Resmî Gazete ile ilânını izleyen onbeş gün içinde Danıştayda dava açabilir.

Ancak, VUK'ın yer alan bu hükmün de anayasaya aykırı olduğu AYM'nin takdir komisyonu kararlarına ilişkin verdiği karar ile sabittir. Kanuna göre yalnızca, Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği bu bedellere karşı dava açabilmekte ve mükelleflerin kendilerine uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerine itiraz etmesi engellenmekte, dava açma hakları ellerinden alınmaktadır. Takdir komisyonu kararı gibi bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin belirlenmesi işlemi de düzenleyici idari işlemdir. Bu idari işleme karşı mükelleflerin dava açmasının engellenmesi hak arama hürriyeti ve idari işlemlerin yargısal denetimi ilkelerinin ihlali sonucunu doğuracaktır. Bu sebeple, açılacak bir davada bu normun da anayasaya aykırılığı iddia edilmeli ve somut norm denetimi sonucu iptali sağlanmalıdır.

Mükellefler Resmî Gazete ile ilânını izleyen tarihten itibaren 30 gün içerisinde bunlara karşı da dava açabilmeli, ayrıca emlak vergisi tarhiyatının bildirilmesi veya öğrenilmesi yahut ödenmesi vb. uygulama işlemleri üzerine de bu işlemlerin dayanağı olan bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin belirlenmesi işleminin iptalini 30 gün süre içerisinde isteyebilmelidir.

SONUÇ

Takdir komisyonu kararları idari işlemlerdir. Danıştay, takdir komisyonu kararlarını düzenleyici idari işlem olarak kabul etmektedir. Diğer idari işlemlerde olduğu gibi bu idari işlemlere karşı da işlemin şekil, yetki, sebep, konu ve amaç unsurları bakımından bir hukuka aykırılık olması halinde idari yargı yoluna başvurabilmek mümkündür.

Tüm Danıştay kararlarında kabul edildiği üzere dava açma süresi 30 gündür. 30 günlük sürenin başlangıcının ne olduğuna ilişkin bugüne kadar birçok tartışma yapılmış ve Danıştay Vergi Daireleri Genel Kurulu'nun vermiş olduğu son karar ile bu tartışma şimdilik nihayete ermiştir. Kanun koyucu tarafından hukuki bir düzenleme yapılıncaya dek, bu karar uygulama alanı bulacak gibi gözükmektedir.

Hem Anayasa Mahkemesi hem Danıştay Vergi Daireleri Genel Kurulu, takdir komisyonu tarafından verilen kararların kişilerin anayasal haklarına doğrudan etkide bulunabilecek kararlar olduğu kanaatine varmıştır. Takdir komisyonu kararlarına karşı mükelleflerin yargı yoluna gidebilmesi hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesinden doğan bir zorunluluktur. Ancak, kişilerin bu hakkı hangi sürede kullanabileceğinin cevabı da hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkelerinin ihlal edilip edilmediğini doğrudan belirleyecektir.

Takdir komisyonu kararları mükelleflere doğrudan veya ilan yoluyla tebliğ edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığı gibi ilgililere ne suretle tebliğ edileceğine dair de bir düzenleme bulunmamaktadır. VUK'un mükerrer 49. maddesinin son fıkrasında; kesinleşen asgari ölçüde birim değerleri ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle ilan edileceği belirtilmektedir. Bu maddeden yola çıkarak takdir komisyonu kararlarına karşı yalnızca kesinleşene kadar dava açılacağını söylemek kişilerin hak arama hürriyetinin ihlali sonucunu doğuracaktır.

Mükellefler takdir komisyonu kararları kesinleşene dek takdir komisyonu kararlarının iptalini talep edebilecekleri gibi, kesinleştikten sonra emlak vergisi tarhiyatının bildirilmesi veya öğrenilmesi yahut ödenmesi vb. uygulama işlemleri üzerine de bu işlemlerin dayanağı olan takdir komisyonu kararlarının iptalini talep edebileceklerdir.

Bu tartışmanın önemi konunun anayasal haklar ile doğrudan bağlantısının yanında güncelliğinden de kaynaklanmaktadır. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, 08.03.2017 tarihli, 82673428-175.99[6650-150]-28028 sayılı ve 2017/1 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi konulu yazısında; 2017 yılının, bina, arsa ve araziler için 2018 yılına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıl olduğunu belirtmiştir.

İç Genelgeye göre; asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdir işlemlerinin tamamlanarak karara bağlanması ve kararların ilgililere tebliği işlemlerinin 30 Haziran 2017 günü mesai saati bitimine kadar yapılması gerekmektedir. Bu doğrultuda, takdir komisyonu kararları tamamlanarak bu tarihte muhtarlıklarda asılmıştır. Maliki bulunduğunuz arsanın veya arazinin asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerini öğrenmek istemeniz halinde muhtarlığa giderek bilgi sahibi olabilmeniz mümkündür. 2018 için tespiti yapılan birim değerlerin önceki değerlerle orantısını öğrenmek isteyenler 2014 yılı asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerini öğrenmek için  https://intvd.gib.gov.tr/2014_Emlak_Arsa/ sitesine girebilirler. Bu sitede maliki bulunduğunuz arsanın veya arazinin bulunduğu yeri girerek o yerin metrekare değerini öğrenebilir, şimdiki değer ile bir karşılaştırma yapabilir ve fahiş oranlarda bir artış gerçekleşmişse ve bunun için makul bir sebep yok ise takdir komisyonu kararının iptali için bulunduğunuz yerde yetkili olan vergi mahkemesinde iptali davası açabilirsiniz.

Yine İç Genelgeye göre; takdir komisyonu kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değerler kesinleşecektir. Bu hükmün mefhum-u muhalifinden anlaşılacağı üzere, 30.06.2017 tarihinden itibaren 30 gün içerisinde yani 31.07.2017 tarihinde kadar dava açabilmeniz mümkündür. İç Genelgeden bu tarihten sonra dava açılamadığı sonucu çıkıyor olsa da yukarıda detaylıca anlatıldığı üzere Danıştay Vergi Daireleri Genel Kurulu'nun kararı uyarınca emlak vergisi tarhiyatının bildirilmesi veya öğrenilmesi yahut ödenmesi vb. uygulama işlemleri üzerine de bu işlemlerle birlikte işlemlerin dayanağı olan takdir komisyonu kararının iptali talep edilebilecektir. Dileyenler 31.07.2017 tarihine kadar dava açabilir ve takdir komisyonu kararının iptalini talep edebilir; bu süreyi kaçıranlar ise kendilerine emlak vergisi tarh edilmesinin ardından verginin iptali ile birlikte takdir komisyonu kararının iptalini talep edebilirler.

Burada cevaplanması gereken bir soru da şudur; dava açma süresinin son gününün idari yargıda ara verme süresine (adli tatil) denk gelmesi nedeniyle son gün 07.09.2017 tarihine uzar mı? İYUK'un 8. Maddesinin son fıkrasına göre;

"Bu Kanunda yazılı sürelerin bitmesi çalışmaya ara verme zamanına rastlarsa bu süreler, ara vermenin sona erdiği günü izleyen tarihten itibaren yedi gün uzamış sayılır."

Çalışmaya ara verme İYUK'un 61. Maddesinde düzenlenmiştir. İlk fıkraya göre;

"Bölge idare, idare ve vergi mahkemeleri her yıl bir eylülde başlamak üzere, yirmi temmuzdan otuz bir ağustosa kadar çalışmaya ara verirler. Ancak, yargı çevresine dahil olduğu bölge idare mahkemesinin bulunduğu il merkezi dışında kalan ve sadece bir idare veya bir vergi mahkemesi bulunan yerlerdeki idari yargı mercileri çalışmaya ara vermeden yararlanamazlar. Bu mahkemeler, 62 nci maddedeki sınırlamaya tabi olmaksızın görevlerine devam ederler."

Bir kısım hukukçuya göre; dava açma süresi çalışmaya ara vermenin sona erdiği 31.08.2017 tarihinden itibaren yedi gün uzamış sayılmalı ve dava 07.09.2017 tarihine dek açılabilmelidir. Buna gerekçe olarak, yukarıda yer verdiğimiz Danıştay kararlarında yer verildiği üzere dava açma süresi için özel bir hüküm bulunmadığı, bu nedenle İYUK'un uygulanmasının gerektiği; dava açma süresinin son gününün belirtilen ara verme süresine denk geldiği; bazı Danıştay kararlarında diğer kanunlarda özel dava açma sürelerinin öngörülmesi halinde dahi 61. Madde hükmünün uygulanacağına karar verildiğinden burada da 61. Madde hükmünün uygulama alanı bulduğu gibi sebepler gösterilmiştir.

Ancak, takdir komisyonu kararlarına karşı dava yolu için mevzuatta bir süre getirilmemiş olması, konuya ilişkin karar sayısının kısıtlı oluşu ve bu kararlarda söz konusu tartışmanın yapılmamış olması, 

2017/1 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesinde dava açma süresi için değil, takdir komisyonu kararının kesinleşmesi için bir süre verilmiş olması, bu süreden sonra dava açılmasının önünde teknik bir engel olmasa da sonrasında açılan davaların takdir komisyonu kararının kesinleşmesi nedeniyle reddedilme ihtimalinin olması gibi nedenlerle mükelleflerin herhangi bir hak kaybına uğramaması adına davanın 31.07.2017 tarihine kadar açılmasının olumlu olacağını belirtmek zaruridir.

Dava açılması halinde mahkemece bilirkişi atanacak, atanacak bilirkişi tarafından bulunan birim değerler takdir komisyonlarının uyacağı esaslara göre incelenecek ve hukuka aykırılık bulunması halinde takdir komisyonu kararı iptal edilecektir.

Her ne kadar binalar için mükellefler kanun açısından bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin belirlenmesi işlemine karşı henüz dava açma imkanına sahip değilse de açılacak bir davada Anayasaya aykırılığı açık olan bu hükmün iptali de istenebilecektir. Bu hükmün iptali söz konusu olmasa dahi binaların vergi değeri vergi değeri içerisinde takdir komisyonunun tespit ettiği birim değerleri de içerdiğinden yukarıda anlatılan tüm bilgiler bina sahipleri açısından geçerli olacaktır. Bu kişiler de takdir komisyonun kararlarının hukuka aykırılığına dayanarak iptal davası açabileceklerdir.

Dava açılabileceği sonucunun ardından hangi kriterler dikkat edileceği, oranın fahiş olup olmadığının nasıl tespit edileceği de önem taşımaktadır. Arsaların vergi değerlerinin belirlenmesinde özellikle, işyerlerine ve meskun yerlere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu, bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii, su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı, hangi nevi bina inşaatına müsait olduğu, imar ve istikamet planındaki durumu, bina ve inşaat sahası büyüklüğü, topografik durumu göz önünde bulundurulacaktır. Araziler için de yine yukarıda yer verilen kriterlere dikkat edilecektir.

Taşınmazlarda yukarıda yer verilen özelliklerde değişiklikler yaşanmadıysa yapılacak tespitlerde birim değerlerin çok fazla değişikliğe uğramaması gerekmektedir. Oransal olarak düşündüğümüzde bir değişiklik olmadığını var sayarsak baz alabileceğimiz belli oranlar bulunmaktadır. Bu oranlardan ilki yeniden değerleme oranı, diğeri ise enflasyondur. 2017 yılı için uygulanan oran %3,83, 2015 yılı için uygulanan oran %5,055, 2016 yılı için uygulanan oran ise 2,79'dur. 2016 yılı içi gerçekleşmiş enflasyon oranı 8,53'tür. 2015 yılı içi gerçekleşmiş enflasyon oranı 8,81'tür. Tüm bu oranların çok üzerinde yapılacak tespitler için dava açma yoluna gidilmesi mükelleflerce düşünülebilecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration
Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including what sort of information you are interested in, for three primary purposes:
  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting.
  • To enable features such as password reminder, newsletter alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our information providers who provide information free for your use.
  • Mondaq (and its affiliate sites) do not sell or provide your details to third parties other than information providers. The reason we provide our information providers with this information is so that they can measure the response their articles are receiving and provide you with information about their products and services.
    If you do not want us to provide your name and email address you may opt out by clicking here
    If you do not wish to receive any future announcements of products and services offered by Mondaq you may opt out by clicking here

    Terms & Conditions and Privacy Statement

    Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd and as a user you are granted a non-exclusive, revocable license to access the Website under its terms and conditions of use. Your use of the Website constitutes your agreement to the following terms and conditions of use. Mondaq Ltd may terminate your use of the Website if you are in breach of these terms and conditions or if Mondaq Ltd decides to terminate your license of use for whatever reason.

    Use of www.mondaq.com

    You may use the Website but are required to register as a user if you wish to read the full text of the content and articles available (the Content). You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these terms & conditions or with the prior written consent of Mondaq Ltd. You may not use electronic or other means to extract details or information about Mondaq.com’s content, users or contributors in order to offer them any services or products which compete directly or indirectly with Mondaq Ltd’s services and products.

    Disclaimer

    Mondaq Ltd and/or its respective suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the documents and related graphics published on this server for any purpose. All such documents and related graphics are provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq Ltd and/or its respective suppliers hereby disclaim all warranties and conditions with regard to this information, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. In no event shall Mondaq Ltd and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use or performance of information available from this server.

    The documents and related graphics published on this server could include technical inaccuracies or typographical errors. Changes are periodically added to the information herein. Mondaq Ltd and/or its respective suppliers may make improvements and/or changes in the product(s) and/or the program(s) described herein at any time.

    Registration

    Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including what sort of information you are interested in, for three primary purposes:

    • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting.
    • To enable features such as password reminder, newsletter alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
    • To produce demographic feedback for our information providers who provide information free for your use.

    Mondaq (and its affiliate sites) do not sell or provide your details to third parties other than information providers. The reason we provide our information providers with this information is so that they can measure the response their articles are receiving and provide you with information about their products and services.

    Information Collection and Use

    We require site users to register with Mondaq (and its affiliate sites) to view the free information on the site. We also collect information from our users at several different points on the websites: this is so that we can customise the sites according to individual usage, provide 'session-aware' functionality, and ensure that content is acquired and developed appropriately. This gives us an overall picture of our user profiles, which in turn shows to our Editorial Contributors the type of person they are reaching by posting articles on Mondaq (and its affiliate sites) – meaning more free content for registered users.

    We are only able to provide the material on the Mondaq (and its affiliate sites) site free to site visitors because we can pass on information about the pages that users are viewing and the personal information users provide to us (e.g. email addresses) to reputable contributing firms such as law firms who author those pages. We do not sell or rent information to anyone else other than the authors of those pages, who may change from time to time. Should you wish us not to disclose your details to any of these parties, please tick the box above or tick the box marked "Opt out of Registration Information Disclosure" on the Your Profile page. We and our author organisations may only contact you via email or other means if you allow us to do so. Users can opt out of contact when they register on the site, or send an email to unsubscribe@mondaq.com with “no disclosure” in the subject heading

    Mondaq News Alerts

    In order to receive Mondaq News Alerts, users have to complete a separate registration form. This is a personalised service where users choose regions and topics of interest and we send it only to those users who have requested it. Users can stop receiving these Alerts by going to the Mondaq News Alerts page and deselecting all interest areas. In the same way users can amend their personal preferences to add or remove subject areas.

    Cookies

    A cookie is a small text file written to a user’s hard drive that contains an identifying user number. The cookies do not contain any personal information about users. We use the cookie so users do not have to log in every time they use the service and the cookie will automatically expire if you do not visit the Mondaq website (or its affiliate sites) for 12 months. We also use the cookie to personalise a user's experience of the site (for example to show information specific to a user's region). As the Mondaq sites are fully personalised and cookies are essential to its core technology the site will function unpredictably with browsers that do not support cookies - or where cookies are disabled (in these circumstances we advise you to attempt to locate the information you require elsewhere on the web). However if you are concerned about the presence of a Mondaq cookie on your machine you can also choose to expire the cookie immediately (remove it) by selecting the 'Log Off' menu option as the last thing you do when you use the site.

    Some of our business partners may use cookies on our site (for example, advertisers). However, we have no access to or control over these cookies and we are not aware of any at present that do so.

    Log Files

    We use IP addresses to analyse trends, administer the site, track movement, and gather broad demographic information for aggregate use. IP addresses are not linked to personally identifiable information.

    Links

    This web site contains links to other sites. Please be aware that Mondaq (or its affiliate sites) are not responsible for the privacy practices of such other sites. We encourage our users to be aware when they leave our site and to read the privacy statements of these third party sites. This privacy statement applies solely to information collected by this Web site.

    Surveys & Contests

    From time-to-time our site requests information from users via surveys or contests. Participation in these surveys or contests is completely voluntary and the user therefore has a choice whether or not to disclose any information requested. Information requested may include contact information (such as name and delivery address), and demographic information (such as postcode, age level). Contact information will be used to notify the winners and award prizes. Survey information will be used for purposes of monitoring or improving the functionality of the site.

    Mail-A-Friend

    If a user elects to use our referral service for informing a friend about our site, we ask them for the friend’s name and email address. Mondaq stores this information and may contact the friend to invite them to register with Mondaq, but they will not be contacted more than once. The friend may contact Mondaq to request the removal of this information from our database.

    Emails

    From time to time Mondaq may send you emails promoting Mondaq services including new services. You may opt out of receiving such emails by clicking below.

    *** If you do not wish to receive any future announcements of services offered by Mondaq you may opt out by clicking here .

    Security

    This website takes every reasonable precaution to protect our users’ information. When users submit sensitive information via the website, your information is protected using firewalls and other security technology. If you have any questions about the security at our website, you can send an email to webmaster@mondaq.com.

    Correcting/Updating Personal Information

    If a user’s personally identifiable information changes (such as postcode), or if a user no longer desires our service, we will endeavour to provide a way to correct, update or remove that user’s personal data provided to us. This can usually be done at the “Your Profile” page or by sending an email to EditorialAdvisor@mondaq.com.

    Notification of Changes

    If we decide to change our Terms & Conditions or Privacy Policy, we will post those changes on our site so our users are always aware of what information we collect, how we use it, and under what circumstances, if any, we disclose it. If at any point we decide to use personally identifiable information in a manner different from that stated at the time it was collected, we will notify users by way of an email. Users will have a choice as to whether or not we use their information in this different manner. We will use information in accordance with the privacy policy under which the information was collected.

    How to contact Mondaq

    You can contact us with comments or queries at enquiries@mondaq.com.

    If for some reason you believe Mondaq Ltd. has not adhered to these principles, please notify us by e-mail at problems@mondaq.com and we will use commercially reasonable efforts to determine and correct the problem promptly.

    By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions