Turkey: Cle Pour Baisser Les Prix Des Logements Application De La « Quote-Part Du Terrain En Or »

Last Updated: 8 June 2017
Article by Mustafa Güneş

La quote-part du terrain est un des concepts les plus fondamentaux dans la Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis et il est fait référence à ce concept lors de la définition de nombreuses relations et entités. La quote-part de copropriété commune allouée aux parties indépendantes est appelée quote-part du terrain (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.2/d). Dans la Loi, la « Copropriété des Immeubles Bâtis » est définie comme étant « une propriété privée liée aux zones communes dans la quote-part du terrain et dans l'immobilier principal » (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.3/1) et « la servitude de l'immeuble non bâti » est décrite comme une sorte de servitude liée à la quote-part du terrain (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.3/2).

La quote-part du terrain revêtant une importance capitale a une influence déterminante sur de nombreuses questions. Par exemple, les copropriétaires ont un droit d'usage en proportion de leurs quote-parts du terrain dans les zones communes (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.16/2), tant qu'il n'y a pas d'accord contraire, les copropriétaires participent aux dépenses communes en proportion de leurs quote-parts du terrain (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art. 20/1/b) ; le Conseil des Copropriétaires se réunit avec une majorité absolue en termes de nombre et quote-parts du terrain et les décisions sont prises à la majorité des voix (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.30) ; le Gestionnaire est nommé par la majorité des copropriétaires en termes de nombre et de quote-parts du terrain (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.34/4) ; les innovations et les annexes utiles sont décidées par la majorité des copropriétaires en termes de nombre et quote-parts du terrain (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.42/1) ; si l'immobilier principal est exproprié, le prix d'expropriation de chaque section indépendante est estimé séparément en tenant compte de la quote-part du terrain et des annexes dont elles dépendent (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.46/7). Nous pouvons encore prolonger cette liste. Mais les exemples que nous avons mentionné ici sont suffisants pour montrer l'importance capitale du concept « quote-part du terrain » dans notre régime de copropriété des Immeubles Bâtis.

Et en ce qui concerne la façon dont les quote-parts, qui ont un rôle si important, sont déterminées, la Loi prévoit que « l'emplacement et la taille » de chaque section indépendante doit être prise comme base et en cas de violation de cette règle, il est estimé qu'une instance de correction de quote-parts peut être introduite devant les tribunaux et il est indiqué que la quote-part ne peut être modifiée en raison de l'augmentation ou de la diminution des valeurs des sections indépendantes (Loi sur la Copropriété des Immeubles Bâtis art.3/2). Dans la pratique, les quote-parts sont calculées en tenant compte de l'étage où se situe chaque section indépendante, la façade qu'elle regarde (paysage), la superficie brute et en fonction de tout cela, la valeur de « la plus-value ». L'élément le plus remarquable dans ce système est que la valeur lors de l'établissement de la servitude de l'immeuble non bâti est prise comme mesure sans prendre en compte d'autres critères que « l'emplacement » et « la taille » prévus comme des critères « objectifs » de la quote-part et il est clairement précisé que les changements apportés par la suite à la valeur ne seront pas un motif pour modifier la quote-part du terrain. De cette façon, le principe est de prendre une quote-part à part égale pour les sections indépendantes ayant le même emplacement, la même façade ainsi que la même taille. Lors des instances introduites en raison du non respect de cette base, le tribunal change ce « déséquilibre » par défaut.

Eh bien, est-ce une pratique appropriée aux réalités de la vie économique? Nous pouvons donner une réponse positive en observant qu'à première vue, cet arrangement qui introduit une égalité objective, assure une justice entre les copropriétaires. Cependant, dans la pratique certains problèmes ne sont pas pris en compte tels que ; le changements dans la fonction des sections indépendantes (transformation d'un rez-de-chaussée de logement en bureau), les changements survenus sur le front de l'immobilier principal (les changements de paysage en raison de bâtiments démolis ou reconstruits), l'augmentation et la perte de valeur en raison de nouvelles routes ou de la fermeture de routes, les changements survenus en raison de la transformation d'un logement en bureau ou d'un bureau en logement ou bien en une autre fonction. Il ne serait pas faux de dire que les arrangements de la quote-part du terrain de la Loi adoptent plutôt une attitude statique et causent des injustices dans le temps dans la mesure où ils ne prennent pas en compte les processus économiques dynamiques.

Toutefois, du point de vue de la question du financement, nous verrons également qu'un tel arrangement constitue effectivement un obstacle à la satisfaction des besoins en matière de logement ayant des coûts plus économiques. Car, comme l'arrangement actuel exige l'attribution d'une quote-part dans la même quantité pour des appartements ayant plus ou moins la même taille, le coût du terrain dans le processus de production de logements est également reflété tel qu'il est à tous les acheteurs de logement à part égal. Toutefois, avec une simple modification législative, si un système de libre détermination de la quote-part par le ou les premiers propriétaires est adopté en enlevant cette obligation, il sera possible de moins refléter le coût du terrain à certaines unités, et par conséquent de baisser le prix de ces unités.

Par exemple dans le système actuel, alors que dans un immeuble de 100 appartements une quote-part de 1/100 est plus ou moins attribuée à toutes les sections indépendante ; quand le système de libre détermination sera en vigueur, il sera possible d'attribuer une quote-part de 1/1000 pour 99 unités et une quote-part de 901/1000 pour une ou plusieurs sections indépendantes. Ainsi, alors que pour 99 appartements seulement une quote-part de un pour mille est appliquée, le reste du coût du terrain avec la pratique que nous appelons « quote-part du terrain en or » peut être appliquée à une ou plusieurs sections indépendantes. Les unités qui possèdent cette « quote-part du terrain en or » peuvent être vendues à des investisseurs qui peuvent investir des montants élevés et en cas d'utilisation d'un financement du projet, peuvent également être données comme garantie aux institutions financières qui accordent le crédit. En cas de mise en place de cette pratique, il sera possible d'offrir plusieurs avantages :

  1. Possibilité d'achat de logement à un prix économique par les citoyens ayant un pouvoir d'achat relativement faible ;
  2. De cette façon, augmentation du taux d'achat de logement dans la société ;
  3. Élimination de la concurrence déloyale entre le Secteur Privé et le Secteur Public (TOKI) en raison du coût des terrains ;
  4. Façonner les investissements avec moins d'actifs sur le marché secondaire par un investisseur institutionnel ;
  5. Dans les modes de financement du projet, utilisation limitée de l'hypothèque qui est une des garanties classiques, et ainsi une économie de traitement;
  6. Par la force de la naissance de modèles « construit et vend » d'entreprises de développement et d'investissement immobilier, la conservation des actifs qu'ils n'arrivent pas à détenir dans leurs bilans et la possibilité d'augmenter la taille de ces actifs;
  7. Rendre possible la détermination par l'investisseur de la société de gestion qui a une importance vitale pour la protection de la valeur de la marque des projets créés par les sociétés d'investissement immobilier et assurer un modèle de gestion exigé par les intérêt généraux du projet au lieu de différentes priorités des copropriétaires individuels.
  8. Enfin, pour les projets mixtes, en donnant une plus grande quote-part que la zone couverte physiquement par l'élément de construction qui constitue la masse et le centre de gravité de ce projet et par conséquent en donnant un droit de vote, il est possible de rendre cet élément qui caractérise le projet plus déterminant.

Ces avantages peuvent encore être multipliés. Cependant, même cela est suffisant pour démontrer que les questions sur la libre détermination du taux de la quote-part du terrain que nous proposons et l'ouverture de la pratique de la « quote-part de terrain en or » méritent d'être débattus.

Toutefois, si un tel arrangement était conclu, il serait convenable de passer dorénavant à la distribution des dépenses communes sur la base de la zone d'utilisation et non sur le taux de quote part. Ainsi, il serait équitable de répartir, dans la mesure de l'utilisation, les dépenses liées à l'utilisation. Et durant la détermination de la fonction de gestion, il est décisif que l'investisseur soit le propriétaire de la quote-part, comme expliqué ci-dessus, cela permettra un déroulement à un niveau plus professionnel du processus de gestion du bien.

Une des raisons pour lesquelles les processus de développement et de gestion immobilière en Turquie sont moins professionnels et moins institutionnels par rapport à la concurrence occidentale est la distribution à part égale du régime de copropriété des immeubles et de la quote-part. La détermination libre de la quote-part et la pratique de la quote-part en or nous procurerons à long terme une possibilité de gestion institutionnelle, et également à court terme, - surtout actuellement où les crises économiques frappent à nos portes - une reprise sur le marché immobilier et de la construction.

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