1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ("TBK") kira sözleşmesine ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354'üncü maddelerinin yürürlüğü kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Bu erteleme süresi 1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile sona erecektir.

Kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından ertelenen ve 1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile uygulanmaya başlayacak olan maddeler aşağıdaki gibidir.

1- KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ (MADDE 323)

TBK'nın 323'üncü maddesinin işyeri kiraları açısından yürürlüğe girmesiyle, işyeri kiralarında kiraya veren kira ilişkisinin kiracı tarafından bir üçüncü tarafa devrine, itiraz etmek için haklı bir sebebi yoksa, onay vermek zorunda olacaktır. Devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte kiralayana karşı müteselsilen sorumlu olacaktır.

2- KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ (MADDE 325)

Hüküm kiracının, kira sözleşmesini süresinden önce feshetmesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğini düzenlemektedir. İşyeri kiraları için uygulaması ertelenen bu hükmün yürürlüğe girmesi ile, işyeri kiralarında da erken fesih halinde, kiracının sorumluluğu kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Ayrıca kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları tamamen sona erecektir.

3- ÖNEMLİ SEBEPLERLE OLAĞANÜSTÜ FESİH (MADDE 331)

Kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda hem kiracının hem de kiraya verenin sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceğini düzenleyen bu hüküm de işyeri kiraları açısından uygulanmıyordu. 1 Temmuz 2020 itibariyle, olağanüstü durumların varlığı halinde işyeri kiralarının erken feshi mümkün olabilecektir. Özellikle Covid-19 salgını nedeniyle finansal durumu olumsuz etkilenen işyerlerinin bu hüküm uyarınca erken fesih yoluna gidebilmeleri mümkün olacaktır. Hükmün devamında, hakimin  durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağı belirtilmektedir. Yani olağanüstü fesih durumunda, hakim tazminata hükmedebilecektir.

4- BAĞLANTILI SÖZLEŞME YASAĞI (MADDE 340)

Yürürlüğü ertelenen bir diğer hüküm olan TBK'nın 340'ıncı maddesi; "Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir." şeklindedir.

1 Temmuz 2020 itibariyle, işyeri kiraları açısından ilgili kanun hükmüne aykırı olarak yapılmış olan ve kiracıyı yükümlülük altına sokan bağlantılı sözleşmeler geçersiz sayılacaklardır. Ancak kira sözleşmesinin kendisi geçerli olmaya devam edecektir.

5- KİRACININ GÜVENCE VERMESİ (MADDE 342)

Yürürlüğü ertelenen bir diğer hüküm TBK madde 342 şu şekilde bir düzenleme getirmektedir:

''Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da ias yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.''  1 Temmuz 2020 itibariyle, işyeri kira sözleşmelerine uygulanacak hüküm ile, güvence bedeli üç aylık kira bedeliyle sınırlanmış ve güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale gelmiş ve bankanın güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebileceği düzenlemesi getirilmiştir. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.

6-KİRA BEDELİ DIŞINDA KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPILAMAMASI (MADDE 343)

Kiracıları koruyan bu hüküm, işyeri kiraları açısından uygulanmazken, 1 Temmuz 2020 itibariyle artık işyeri kira sözleşmelerinde de kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükmü yürürlüğe girecektir.

7- KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (MADDE 344)

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline uygulanacak artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlayan hüküm, 7161 sayılı Torba Kanun'un ilgili maddesi uyarınca, 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren işyeri kiralarına da uygulanmaktadır. Dolayısıyla bu hükmün 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girmesi ile işyeri kiraları açısından kira bedelinin belirlenmesi kuralında herhangi bir değişiklik söz konusu olmayacaktır.

8- MUACCELİYET KAYITLARININ VE CEZAİ ŞARTLARIN GEÇERSİZLİĞİ (MADDE 346)

"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir." şeklindeki kiracıyı koruyan bu hüküm, 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları açısından da geçerli olacaktır. Yani bu tarih itibariyle, işyeri kiralarında da kiracıya kira bedeli ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek ve kira bedeli ödeme borcunda temerrüde düşüldüğü takdirde bakiye kira bedellerinin muaccel olacağına veya temerrüt sebebiyle cezai şart bedeli ödeneceğine ilişkin hükümler geçersiz sayılacaktır.

Ancak 1 Temmuz 2020 tarihine kadar doğmuş cezai şart, muaccel olmuş kira bedeli gibi isteklerin kiraya veren tarafından talep edilebilmesi mümkün olacaktır.

9- DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLI OLMASI (MADDE 354)

"Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.'' şeklindeki kiracıyı koruyan hüküm, 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları açısından da uygulanacaktır. Yani 1 Temmuz 2020 öncesinde, işyeri kiralarında sözleşme serbestisi çerçevesinde belirlenen fesih ve tahliye halleri geçerli sayılırken, 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları açısından da konut kiralarında olduğu gibi sadece TBK'da sayılan fesih halleri geçerli olacaktır. Bu sınırlı sayıdaki fesih sebepleri, işyeri kiralarında da artık kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.