Germany: Der „Mietendeckel" nach dem geplanten „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin"

Last Updated: 4 September 2019
Article by Klaus Jankowski, Olaf Kreißl, Jan Prielipp and Astrid Pütz
Most Read Contributor in Germany, October 2019

Als Anwaltskanzlei ist es eigentlich nicht unsere Aufgabe, zu politischen Themen Stellung zu beziehen. Allerdings häufen sich die Anfragen unserer Mandanten nach der Wirksamkeit des vom Berliner Senat geplanten Mietendeckels", also der landesweiten gesetzlichen Begrenzung der Miethöhe für Wohnraum. Hierbei stellen sich schon jetzt noch vor Veröffentlichung eines allgemein zugänglichen Gesetzentwurfs und lange vor der endgültigen Gesetzesfassung viele Fragen, insbesondere weil dem Gesetz auch Rückwirkung beigegeben werden soll.

Es ist erkennbar, dass bereits ein großer Schaden entstanden ist, weil allein die vehemente Diskussion über dieses geplante Instrument zu erheblicher Verunsicherung und teilweise Lähmung auf Vermieter- und Investorenseite führt. Wir sehen, dass bereits Wohnbauprojekte abgesagt oder zumindest auf Eis gelegt werden; Wohnrauminvestitionen werden zurückgefahren oder umgeleitet. Das geht zu Lasten sowohl der Vermieter als auch der Mieter.

Dabei darf auch aus unserer Sicht nicht verkannt werden, dass der Wohnungsmietenmarkt in Berlin tatsächlich seit einigen Jahren in erhebliche Bewegung gekommen ist und bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird. Die in anderen Großstädten seit Jahren zu beobachtende Wohnungsnot ist auch in Berlin angekommen. Allerdings haben andere Großstädte Wohnungsbaubündnisse mit der privaten und öffentlichen Wohnungswirtschaft geschlossen – Berlin ist dafür aus der öffentlichen Wohnraumförderung ausgestiegen. Die bisherigen Instrumente der Mietenbegrenzung, insbesondere die Mietpreisbremse", führen faktisch kaum zu einer Entlastung. Die Hauptursache des Anstiegs der Mieten in den letzten Jahren ist aus unserer Sicht der fehlende Wohnungsneubau. Es müssen Instrumente einer nachhaltigen Wohnungsneubaupolitik geschaffen werden. Der Mietendeckel ist hierzu nicht geeignet. Er würde den Wohnungsneubau in Berlin vielmehr auf Jahre lahmlegen. Daher ist gerade auch das wiederholt zu hörende Argument falsch, dass eine durch den Mietendeckel erzwungene Atempause" dem Berliner Wohnungsmarkt gut täte. Das Gegenteil ist der Fall: Konsequenz wird sein, dass auf Jahre noch weniger dringend benötigter Wohnraum geschaffen wird und der Wohnraummangel auf Dauer zementiert wird. Das ist weder im Interesse der Immobilienwirtschaft noch im Interesse der Mieter und Wohnungssuchenden.

Aus den derzeitigen Verlautbarungen zum Mietendeckel, insbesondere zum Referentenentwurf vom 30. August 2019  ist bisher erkennbar, dass der Senat von Berlin ein Landesgesetz (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – Berliner MietenWoG") in das Abgeordnetenhaus einbringen will, wonach  

  • für fünf Jahre die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen eingefroren werden,
  • eine Mietobergrenze, gestaffelt nach Baualtersklassen auf der Basis des Mietspiegels 2013 eingeführt wird,
  • bei Wiedervermietung die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden dürfen,
  • die Mieter abhängig vom Familieneinkommen behördliche und gerichtliche Hilfe zur Absenkung einer nach den vorgesehenen Maßstäben zu hohen Miete verlangen können,
  • Modernisierungsumlagen jenseits EUR 1,00 /m² behördlich genehmigt werden müssen,
  • Verstöße hiergegen mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden und
  • das Gesetz rückwirkend auf den Zeitpunkt des Senatsbeschlusses (18. Juni 2019) gelten soll.

Die ganz überwiegende Fachwelt hält dieses Gesetzesvorhaben für verfassungswidrig, was auch wir einhellig vertreten. Zum einen hat das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz für die vom Bund abschließend geregelte Materie des Mietrechts und zum anderen fehlt es auch dem jüngst vorgelegten Referentenentwurf trotz einer wirtschaftlichen Härtefallklausel" an tragfähigen Differenzierungen. Es ist ein verfassungsrechtliches Novum, dass die Höhe der finanziellen Gegenleistung für die Vermietungsleistung vom Haushaltseinkommen des Mieters abhängen soll. So werden derart massive Eingriffe in die Eigentums- und Gewerbefreiheit der Vermieter nicht zu rechtfertigen sein. Die vom Land Berlin eingeholten verfassungsrechtlichen Gutachten stützen das Gesetzesvorhaben nicht wirklich. Die Senatsverwaltung räumt es auf ihrer Website selbst ein: Der sogenannte Mietendeckel ist juristisches Neuland."

Vorbehaltlich einer fundierten juristischen Beratung im Einzelfall empfehlen wir generell, sich aktuell nicht auf das Wirksamwerden eines Mietendeckels in der derzeit diskutierten Form zu verlassen. Das gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Keiner weiß, ob das Gesetz mit dem derzeit diskutierten Inhalten in Kraft gesetzt wird und der verfassungsgerichtlichen Überprüfung standhält. Mit Stand heute haben wir gültige gesetzliche Regelungen zum Mietrecht. Ob und ggf. in welcher Form ein Berliner Mietendeckel" hierauf wirksam Einfluss nehmen kann und wird, kann derzeit niemand verlässlich einschätzen.

Zwar soll das Gesetz Rückwirkung entfalten, um den Vermietern für Schnellschüsse" bei der Neuvermietung bzw. Mieterhöhung schon jetzt den Wind aus den Segeln zu nehmen, das wird aber nicht einmal von den eigenen Gutachtern des Landes gefordert. Es ist auch nicht zu erwarten, dass eine nach dem Mietendeckel" angeblich zu hohe Miete später zu einem Bußgeld führt, wenn die Erhöhung vor der Gesetzesverkündung erfolgt ist. Eine rückwirkende Strafbarkeit ist unzweifelhaft verfassungswidrig.

Mancher Mandant mag uns zurufen, dass wir als Rechtsanwälte doch ob eines solchen Streitthemas froh über Arbeitszuwachs sein könnten. Das sind wir nicht, denn es verlieren am Ende alle Beteiligten, gleich ob Mieter, Wohnungssuchender, Vermieter, Investor oder Dienstleister.

Wenn man einmal beiseitelässt, ob man pro Mietendeckel" argumentieren möchte oder dagegen, steht fest, dass kaum ein Gesetzesvorhaben in Berlin noch vor der Vorlage des ersten konkreten Textes die Stadtgesellschaft derart gespalten hat wie dieses. Wer meint, dass diese staatliche Maßnahme zu mehr bezahlbarem Wohnraum für die jährlich wachsende Stadtbevölkerung führt, macht sich etwas vor. Bereits jetzt ist ein großer Schaden für den Vermietungsmarkt und das Vertrauen in stabile Rahmenbedingungen für Investoren, Mieter und Vermieter eingetreten. Selbst wenn die Mieten gedeckelt würden, wird dies demjenigen, der sich heute erfolglos mit dreißig anderen Bewerbern um eine leere Wohnung bewirbt, morgen keine besseren Chancen geben, wenn es vierzig und mehr Bewerber werden.

Berlin muss bauen, nicht deckeln"!

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