France: Bail commercial – Loyer révisé transitoire et déplafonnement

Last Updated: 10 April 2018
Article by Julien Wlodarczyk

Par un arrêt à la solution particulièrement opérationnelle (Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 17-11.866), la Cour de Cassation rappelle un point d'attention sensible pour les preneurs à un bail commercial désireux d'entamer en amont leur discussion sur le renouvellement de ce dernier : en cas d'accord conventionnel sur le loyer, ce dernier s'apparente à une modification notable des obligations respectives des parties et permet donc d'échapper au plafonnement normalement admis pour les loyers renouvelés1.

Le cas en l'espèce est fréquent : deux sociétés parties à deux baux commerciaux conclus le 3 juin 2003 et portant sur des locaux contigus ne s'entendent pas sur les loyers révisés au moment des renouvellements. La bailleresse engage alors le 17 janvier 2012 une procédure en fixation des loyers révisés tandis que la preneuse lui oppose à partir du 21 février 2013 une procédure en renouvellement des deux baux aux conditions antérieures à compter du 1er avril 2013.

Dans un instant de raison, les deux parties se mettent d'accord sur un loyer réajusté pour la période entre le 1er janvier 2012 et le 31 mars 2013, en échange de l'arrêt des procédures, et deux avenants en date du 7 mars 2014 sont conclus.

La bailleresse entend toutefois faire fixer le loyer postérieur à la valeur locative, soit à compter du 1er avril 2013, et engage une nouvelle procédure en ce sens.

Les juges du fond donnent raison à la bailleresse, considérant que la fixation d'un loyer révisé par les deux avenants en date du 7 mars 2014 s'apparentait à une modification notable des obligations respectives des parties permettant dès lors d'exclure le système de plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du Code de commerce.

L'argumentaire du preneur qui se pourvoit en cassation tombe fatalement devant les juges du droit : la Cour de Cassation rejette le pourvoi et approuve chaudement la cour d'appel qui a « exactement retenu que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement. »

Ainsi, cet arrêt doit servir de mise en garde pour les preneurs : attention à ne pas trop vite accepter un loyer révisé « transitoire » en cas de mésentente avec le bailleur lors du renouvellement, car ce véritable « cheval de Troie » pourrait bien permettre au bailleur de contourner le plafonnement et exposer le preneur à des hausses parfois significatives.

Pour rappel, l'article L. 145-33 du Code de commerce pose pour principe que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, qui doit prendre en compte cinq éléments précisés par décret : (i) les caractéristiques du local considéré ; (ii) la destination des lieux ; (iii) les obligations respectives des parties ; (iv) les facteurs locaux de commercialité et (v) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article L. 145-34 du même code pose cependant une exception de poids : encore faut-il que les quatre premiers éléments listés ci-dessus aient fait l'objet d'une modification notable en cours de bail pour appliquer cette valeur locative, les autres cas étant soumis à un plafonnement2.

En ce qui concerne le changement notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement, l'article R. 145-8 du Code de commerce apporte des précisions en se rapportant aux charges et sujétions imposées au preneur : la valeur locative doit être d'autant moins élevée que ces dernières sont lourdes et toute modification notable fera sauter le plafonnement.

Appliqué au loyer, la Cour de cassation a entre autres posé le principe selon lequel il doit s'agir d'une modification conventionnelle du loyer au cours du bail, à la hausse comme à la baisse, en dehors des périodes de révision triennales, dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial3.

Il a alors été jugé que la majoration du loyer à l'occasion de la cession du fonds4, la diminution conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail afin de tenir compte du contexte économique5, ou bien la forte augmentation de l'impôt foncier à la charge du propriétaire6 constituaient bien des cas de modification notable justifiant un déplafonnement.

La solution ne pouvait que s'appliquer au cas d'espèce, le loyer transitoire ayant été conclu en cours de bail renouvelé (qui a été reconduit tacitement), en dehors des périodes de révision, dans des conditions étrangères (i) à la loi, les parties ayant semble-t-il accepté le déplafonnement et décidé de fixer un loyer conventionnel, et (ii) au bail initial dont le loyer était contesté.

Qui plus est, les deux « avenants de révision du loyer » étaient destinés à mettre fin aux litiges existants et constituaient dès lors renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer, pouvant également s'apparenter à la lecture de l'arrêt à une modification notable des obligations respectives des parties.

Reste à rappeler au preneur certainement déçu qu'il subira certes le déplafonnement, mais pourra toujours compter sur le fameux « plafonnement du déplafonnement » de la loi Pinel qui permet d'amortir les fortes hausses de loyer déplafonné sur plusieurs années.

Néanmoins, cet arrêt rappelle aux preneurs qu'il ne faut pas succomber à certaines sirènes faciles d'un bailleur proposant un loyer réduit par rapport à la valeur locative « le temps de trouver un arrangement », car à défaut d'arrangement, le rapport de forces judiciaire sera profondément défavorable7.

A l'inverse, sous le regard d'un bailleur optimisateur, la proposition d'un loyer révisé « d'appel » avant le renouvellement et pour une durée courte, permettra de gagner en puissance de négociation en cas de hausse significative de la valeur locative, sauf si la manSuvre est grossière et donc frauduleuse, entraînant notamment un vice du consentement du preneur.

Enfin, dans un cas plus conciliant, deux parties à un bail commercial qui a vu sa valeur locative fortement augmenter pourront convenir d'un loyer transitoire afin de mettre en place une période tampon chargée d'assurer la transition vers la valeur locative (quoique l'imagination débordante du législateur et son « plafonnement du déplafonnement » puisse déjà faire l'affaire !), le bailleur ayant assez de garanties avec cette jurisprudence pour accepter tout en sachant que le prochain loyer sera proche de ses attentes.

Footnotes

[1] L. 145-34 du Code de commerce

[2] Art. L.145-34 : « la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. »

[3] (Cass. 3e civ., 4 avr. 2001, n° 99-18.899, Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-18.190, Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 02-16.933)

[4] (Cass. 3e civ., 4 avr. 2001, n° 99-18.899)

[5] (Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 02-16.933)

[6] (Cass. 3e civ., 25 juin 2008, n° 07-14.682)

[7] A ce titre, la Cour de cassation a confirmé par un arrêt du même jour (Cass. 3e civ., 15 février 2018, n°17-11.329) que le bail commercial n'était pas soumis aux dispositions de l'article L. 442-6 du Code de commerce qui sanctionne les déséquilibres significatifs en matière commerciale.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions